事項：

國家統計局公布2023年1-7月全國房地產開發投資及銷售數據，其中投資額6.8萬億元，同比下降8.5%；新開工5.7億平米，同比降24.5%；竣工3.8億米，同比增長20.5%；商品房銷售面積6.7億平米，同比降6.5%；銷售額7.0萬億元，同比降1.5%；房企到位資金7.8萬億元，同比降11.2%。

【資料圖】

平安觀點：

投資繼續承壓，下半年壓力猶存。上年低基數背景下，7月單月地產投資0.9萬億，同比降12.2%，連續3個月降幅超過10%；分區域看，各區域同比增速均出現下滑，東部、中部、西部、東北部投資分別同比降6.2%、6.8%、24.3%、45.7%。盡管上半年土地購置費同比降2.6%，但考慮前7月百城住宅類用地成交總價降26%，后續土地購置費仍存下行壓力；同時房企資金偏緊制約建安表現，1-7月施工面積同比降6.8%、限額以上企業建筑及裝潢材料類零售額同比降幅擴大至7.3%。銷售承壓及資金偏緊背景下，預計下半年投資壓力猶存。

新開工延續疲弱，中長期不宜過度悲觀。7月單月新開工0.7億平米，創2009年8月以來新低，同比降25.9%。上游水泥量價表現均弱，側面印證新開工弱勢。我們認為新開工本質是“補庫存”，銷售與庫存為主導因素。當前房企對銷售復蘇預期普遍謹慎，實行以銷定產、加大滾存去化策略，同時銷售明顯萎縮、致各地庫存去化周期較長，共同決定了下半年新開工下行壓力仍大。拉長時間維度看，我們此前測算2023-2030年商品房銷售中樞超過10億平米，考慮商業、租賃及相關配套建設導致可售率低于100%，意味著新開工未來中樞可能在10億平米以上，當前新開工絕對值或已接近底部區間，中長期不宜過度悲觀。

竣工延續改善，后續仍待政策發力。7月單月竣工4501萬平、同比增33.1%，前7月累計同比增長20.5%。2021年下半年以來中央推出3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導商業銀行積極提供配套融資。近日住建部表示“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。參考樂居財經等統計，碧桂園、融創、綠地等22家房企2023年上半年合計交付115萬套，較2022年上半年98萬套明顯增加，印證保交付工作逐見成效。不過考慮當前樓市成交低迷，同時剩余保交付項目面臨可售貨值少、質量不高等問題，后續保交付仍依賴政策持續推進。

傳統淡季加大銷售壓力，政治局釋放積極信號。樓市熱度持續回落疊加傳統銷售淡季，7月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比降15.5%、19.3%，年初以來連續兩個月降幅超過10%，單月銷售面積0.7億平米創2012年5月以來新低。分區域看，7月東部、中部、西部、東北地區銷售面積增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中東部增速較上月明顯下滑。7月政治局會議首次明確房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策。隨后住建部會議要求進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、“認房不用認貸”等政策措施。預計后續核心城市限貸、限購等優化政策有望出臺。

到位資金與中長貸偏弱，降息打開LPR下調空間。7月單月房企到位資金同比降20.2%，其中定金及預收款、按揭貸款、國內貸款分別同比降21.7%、23.5%、14.7%，與銷售走弱趨勢一致。7月住戶部門中長期貸款減少672億元，較上月（增加4630億元）明顯回落，同比減少2158億元，意味著居民提前還款潮或在延續。8月1日央行提出指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，15日將1年期MLF利率從2.65%下調至2.50%，后續LPR與存量房貸利率調整值得期待。

投資建議：7月地產銷售、投資繼續走弱，開工延續疲軟，同時個別大型房企信用風險引發市場擔憂。在此背景下，7月政治局會議釋放積極信號，8月央行超預期下調MLF利率，政策呵護市場態度明顯，后續核心城市政策優化值得期待。個股投資方面，短期建議關注政策博弈機會，中長期持續看好積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企如保利發展、招商蛇口、越秀地產、華發股份、中國海外發展、濱江集團、萬科A等；同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如保利物業、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。

風險提示：1）樓市復蘇持續性不及預期風險：近期樓市復蘇呈現疲態，若未來經濟及收入恢復低于預期，或帶來銷售低于預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前房企資金環境仍較緊張，若政策發力效果不及預期、資金壓力較高企業仍存債務違約展期情形；3）政策改善不及預期風險：目前部分城市房價有反彈趨勢，若未來市場快速復蘇，或存在政策端收緊風險。

（來源：平安證券）

粉絲特惠：好股票APP五個熱門產品任選一款，體驗五天！歡迎下載注冊體驗！

關鍵詞：