金陵路項(xiàng)目效果圖示意

金陵路地區(qū)位于上海2035規(guī)劃的中央活動(dòng)區(qū)（caz）的中心地帶，是上海黃浦江、延安路-世紀(jì)大道兩條“十字形”市級功能軸線的交匯處，既處在外灘金融集聚帶、人民廣場區(qū)域商業(yè)文化集聚區(qū)域疊加帶，又位于外灘、老城廂、人民廣場三個(gè)歷史文化風(fēng)貌區(qū)的交匯點(diǎn)，對于提升上海國際化大都市的功能能級和核心競爭力上具有重要意義。

金陵路地區(qū)區(qū)位示意

(相關(guān)資料圖)

金陵路項(xiàng)目東起四川南路，西至浙江南路，南至人民路，北臨延安東路，所屬十個(gè)地塊均為風(fēng)貌保護(hù)街坊。金陵東路兩側(cè)的騎樓、里弄風(fēng)貌以及依附其間的濃厚商業(yè)氛圍，是上海城市記憶的重要組成部分。百年前，金陵東路曾與南京東路齊名，上世紀(jì)90年代末期，金陵東路的發(fā)展逐漸滯后，周邊以二級舊里為主的居住條件和服務(wù)配套較差，舊區(qū)改造的訴求強(qiáng)烈。為推動(dòng)金陵路地區(qū)的城市更新，實(shí)現(xiàn)“重塑功能、重現(xiàn)風(fēng)貌”的目標(biāo)，黃浦區(qū)落實(shí)市委、市政府的工作要求，在市規(guī)劃資源部門的指導(dǎo)下，圍繞規(guī)劃研究、土地政策創(chuàng)新、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化開展了一系列工作。

扎實(shí)推進(jìn)前期研究，為功能提升奠定基礎(chǔ)。自2015年以來，在市規(guī)劃資源局的指導(dǎo)和支持下，黃浦區(qū)先后開展了涵蓋金陵東路范圍的老城廂北部地區(qū)以及老城廂擴(kuò)大地區(qū)等多輪城市設(shè)計(jì)工作。確定了老城廂環(huán)內(nèi)容量向環(huán)外轉(zhuǎn)移的原則，并確定了金陵路地區(qū)作為容量承接的主要區(qū)域。空間格局上，風(fēng)貌區(qū)內(nèi)低層建筑連片呈回字形布局，基本保持低層高密度的傳統(tǒng)建筑群意向，街坊內(nèi)部適當(dāng)加密；少量新增高層布局在現(xiàn)有高層周邊，在河南路兩側(cè)較為集中。風(fēng)貌區(qū)外按照tod理念，結(jié)合軌道交通站點(diǎn)和西藏路、金陵東路等主要道路，布局新建高層建筑，強(qiáng)化邊界意向。

創(chuàng)新規(guī)劃調(diào)整方式，為實(shí)施方案明確依據(jù)。基于前期規(guī)劃研究結(jié)論，黃浦區(qū)在市規(guī)劃資源局的指導(dǎo)下，針對地區(qū)更新開展了實(shí)施方案的遴選工作，并同步開展控規(guī)局部調(diào)整，于2020年1月取得市政府批復(fù)。整體規(guī)劃路徑上，創(chuàng)新性的將規(guī)劃分為總體研究和實(shí)施方案兩個(gè)層次，精準(zhǔn)化、精細(xì)化地進(jìn)行規(guī)劃管控：總體層面通過大區(qū)域整體研究，從更大尺度和范圍認(rèn)識(shí)地區(qū)發(fā)展和風(fēng)貌保護(hù)，明確詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整發(fā)展導(dǎo)向；實(shí)施方案層面，采用實(shí)施方案前置的方式，將發(fā)展導(dǎo)向和基礎(chǔ)條件轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)任務(wù)書，并進(jìn)行國際方案征集，在匯總形成的城市設(shè)計(jì)實(shí)施方案基礎(chǔ)上，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，作為后續(xù)實(shí)施的法定依據(jù)。規(guī)劃綜合考慮了風(fēng)貌保護(hù)、功能提升、空間形態(tài)等要求。功能定位上，提出了商務(wù)、消費(fèi)、文旅、居住的高度復(fù)合功能導(dǎo)向；開發(fā)強(qiáng)度上，十個(gè)街坊適當(dāng)承接了從老城廂環(huán)內(nèi)到環(huán)外的容量轉(zhuǎn)移；空間布局上，分別以兩棟240米、185米超高層辦公建筑和四棟150米超高層住宅形成錯(cuò)落有致的城市天際線；風(fēng)貌保護(hù)上，強(qiáng)調(diào)延續(xù)金陵路騎樓風(fēng)貌特色，高層建筑盡可能后退金陵路一定距離，優(yōu)化金陵路兩側(cè)的城市視廊。

金陵路項(xiàng)目空間格局

創(chuàng)新土地出讓方式，保障項(xiàng)目品質(zhì)。秉承“找到好人家、打造好作品、贏得好效應(yīng)”的理念，為保障項(xiàng)目實(shí)施品質(zhì)，黃浦區(qū)在市規(guī)劃資源局制定的《關(guān)于落實(shí)<關(guān)于深化城市有機(jī)更新 促進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)工作的若干意見>的規(guī)劃土地管理實(shí)施細(xì)則》政策文件基礎(chǔ)上，于全市首例制定區(qū)級政策《黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開遴選操作細(xì)則》，積極運(yùn)用政策創(chuàng)新主體遴選模式，提高設(shè)計(jì)方案的評分占比，以“一次遴選、分批出讓”的方式，通過公開遴選，選取嘉里集團(tuán)作為實(shí)施主體，于2022年、2023年出讓十幅地塊的土地使用權(quán)。

優(yōu)化營商環(huán)境，加快項(xiàng)目審批速度。2022年起，規(guī)劃資源部門按照“整體研究、分期實(shí)施”的原則，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)、投入使用的實(shí)際需求，在整體方案穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，按照優(yōu)化營商環(huán)境的總體要求，分批次推進(jìn)項(xiàng)目審批。市、區(qū)各相關(guān)部門積極做好項(xiàng)目建設(shè)前期的行政許可服務(wù)工作。

“海派金陵路、活力新走廊”。金陵路地區(qū)的整體打造，圍繞黃浦區(qū)2035年“三帶兩軸四組團(tuán)”的空間格局，以樞紐的形式進(jìn)一步構(gòu)建緊密的全區(qū)核心功能骨架，多重輻射疊加效應(yīng)顯現(xiàn)——向東，與外灘金融集聚帶有效串聯(lián)，拓展發(fā)展核心、提升產(chǎn)業(yè)增長極；往西，與人民廣場、南京東路、新天地等成熟商圈聯(lián)動(dòng)融合，匯聚發(fā)展支點(diǎn)、放大輻射效應(yīng)；向南，有效承接老城廂環(huán)內(nèi)容量，同時(shí)與大豫園片區(qū)形成有機(jī)整體、形成城中發(fā)展核心；往北，有機(jī)銜接外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)，鏈接外灘第二立面城市更新，帶動(dòng)腹地產(chǎn)業(yè)升級。

163歲的金陵東路正在歷經(jīng)史詩式的蝶變。建成后將成為一條兼具繁華、共享與活力的騎樓特色歷史風(fēng)貌商業(yè)街。金陵路項(xiàng)目整體開發(fā)量約為66.3萬平方米，涵蓋住宅、辦公樓、零售、酒店、配套等功能業(yè)態(tài)，建成后將以金陵路為紐帶，以地標(biāo)塔樓、歷史保護(hù)建筑為魅力節(jié)點(diǎn)，形成精彩多樣的空間布局，同時(shí)與外灘、南京東路、人民廣場、豫園、新天地等多個(gè)商圈共同連接，形成未來商業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域。

回顧過去，堅(jiān)持民生改善，成片二級舊里以下房屋改造已收官，釋放地塊的昔日榮光亟待擦亮；放眼未來，著力城市更新，黃浦區(qū)繪就的2035規(guī)劃藍(lán)圖正在落實(shí)，精心描繪的施工圖正不斷變成精彩紛呈的實(shí)景畫。金陵路地區(qū)的打造，緊密落實(shí)了黃浦區(qū)發(fā)展目標(biāo)，傳承百年經(jīng)典歷史文脈，彰顯精細(xì)化管理特色，構(gòu)筑高質(zhì)量發(fā)展新高地，必將成為提升上海國際金融、貿(mào)易中心核心功能、鞏固上海國際文化大都市核心引領(lǐng)、打造宜商宜居宜業(yè)精品城區(qū)的重要一環(huán)。

編輯 / 張姍

來源/區(qū)規(guī)劃資源局

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上觀號作者：上海黃浦

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