金陵路項目效果圖示意

金陵路地區位于上海2035規劃的中央活動區（caz）的中心地帶，是上海黃浦江、延安路-世紀大道兩條“十字形”市級功能軸線的交匯處，既處在外灘金融集聚帶、人民廣場區域商業文化集聚區域疊加帶，又位于外灘、老城廂、人民廣場三個歷史文化風貌區的交匯點，對于提升上海國際化大都市的功能能級和核心競爭力上具有重要意義。

金陵路地區區位示意

(相關資料圖)

金陵路項目東起四川南路，西至浙江南路，南至人民路，北臨延安東路，所屬十個地塊均為風貌保護街坊。金陵東路兩側的騎樓、里弄風貌以及依附其間的濃厚商業氛圍，是上海城市記憶的重要組成部分。百年前，金陵東路曾與南京東路齊名，上世紀90年代末期，金陵東路的發展逐漸滯后，周邊以二級舊里為主的居住條件和服務配套較差，舊區改造的訴求強烈。為推動金陵路地區的城市更新，實現“重塑功能、重現風貌”的目標，黃浦區落實市委、市政府的工作要求，在市規劃資源部門的指導下，圍繞規劃研究、土地政策創新、設計方案優化開展了一系列工作。

扎實推進前期研究，為功能提升奠定基礎。自2015年以來，在市規劃資源局的指導和支持下，黃浦區先后開展了涵蓋金陵東路范圍的老城廂北部地區以及老城廂擴大地區等多輪城市設計工作。確定了老城廂環內容量向環外轉移的原則，并確定了金陵路地區作為容量承接的主要區域。空間格局上，風貌區內低層建筑連片呈回字形布局，基本保持低層高密度的傳統建筑群意向，街坊內部適當加密；少量新增高層布局在現有高層周邊，在河南路兩側較為集中。風貌區外按照tod理念，結合軌道交通站點和西藏路、金陵東路等主要道路，布局新建高層建筑，強化邊界意向。

創新規劃調整方式，為實施方案明確依據。基于前期規劃研究結論，黃浦區在市規劃資源局的指導下，針對地區更新開展了實施方案的遴選工作，并同步開展控規局部調整，于2020年1月取得市政府批復。整體規劃路徑上，創新性的將規劃分為總體研究和實施方案兩個層次，精準化、精細化地進行規劃管控：總體層面通過大區域整體研究，從更大尺度和范圍認識地區發展和風貌保護，明確詳細規劃調整發展導向；實施方案層面，采用實施方案前置的方式，將發展導向和基礎條件轉換為設計任務書，并進行國際方案征集，在匯總形成的城市設計實施方案基礎上，編制控制性詳細規劃，作為后續實施的法定依據。規劃綜合考慮了風貌保護、功能提升、空間形態等要求。功能定位上，提出了商務、消費、文旅、居住的高度復合功能導向；開發強度上，十個街坊適當承接了從老城廂環內到環外的容量轉移；空間布局上，分別以兩棟240米、185米超高層辦公建筑和四棟150米超高層住宅形成錯落有致的城市天際線；風貌保護上，強調延續金陵路騎樓風貌特色，高層建筑盡可能后退金陵路一定距離，優化金陵路兩側的城市視廊。

金陵路項目空間格局

創新土地出讓方式，保障項目品質。秉承“找到好人家、打造好作品、贏得好效應”的理念，為保障項目實施品質，黃浦區在市規劃資源局制定的《關于落實<關于深化城市有機更新 促進歷史風貌保護工作的若干意見>的規劃土地管理實施細則》政策文件基礎上，于全市首例制定區級政策《黃浦區歷史風貌保護項目實施主體公開遴選操作細則》，積極運用政策創新主體遴選模式，提高設計方案的評分占比，以“一次遴選、分批出讓”的方式，通過公開遴選，選取嘉里集團作為實施主體，于2022年、2023年出讓十幅地塊的土地使用權。

優化營商環境，加快項目審批速度。2022年起，規劃資源部門按照“整體研究、分期實施”的原則，根據項目建設、投入使用的實際需求，在整體方案穩定的基礎上，按照優化營商環境的總體要求，分批次推進項目審批。市、區各相關部門積極做好項目建設前期的行政許可服務工作。

“海派金陵路、活力新走廊”。金陵路地區的整體打造，圍繞黃浦區2035年“三帶兩軸四組團”的空間格局，以樞紐的形式進一步構建緊密的全區核心功能骨架，多重輻射疊加效應顯現——向東，與外灘金融集聚帶有效串聯，拓展發展核心、提升產業增長極；往西，與人民廣場、南京東路、新天地等成熟商圈聯動融合，匯聚發展支點、放大輻射效應；向南，有效承接老城廂環內容量，同時與大豫園片區形成有機整體、形成城中發展核心；往北，有機銜接外灘歷史文化風貌區，鏈接外灘第二立面城市更新，帶動腹地產業升級。

163歲的金陵東路正在歷經史詩式的蝶變。建成后將成為一條兼具繁華、共享與活力的騎樓特色歷史風貌商業街。金陵路項目整體開發量約為66.3萬平方米，涵蓋住宅、辦公樓、零售、酒店、配套等功能業態，建成后將以金陵路為紐帶，以地標塔樓、歷史保護建筑為魅力節點，形成精彩多樣的空間布局，同時與外灘、南京東路、人民廣場、豫園、新天地等多個商圈共同連接，形成未來商業發展的核心區域。

回顧過去，堅持民生改善，成片二級舊里以下房屋改造已收官，釋放地塊的昔日榮光亟待擦亮；放眼未來，著力城市更新，黃浦區繪就的2035規劃藍圖正在落實，精心描繪的施工圖正不斷變成精彩紛呈的實景畫。金陵路地區的打造，緊密落實了黃浦區發展目標，傳承百年經典歷史文脈，彰顯精細化管理特色，構筑高質量發展新高地，必將成為提升上海國際金融、貿易中心核心功能、鞏固上海國際文化大都市核心引領、打造宜商宜居宜業精品城區的重要一環。

編輯 / 張姍

來源/區規劃資源局

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