8月17日，CBRE世邦魏理仕發布《京津廊倉儲物流市場：解構供需的區位差異》。報告指出，自2020年以來，京津廊高標倉（即高標準倉儲物流）存量進入加速增長期，2022年新增供應量達260萬平方米，對應當年存量擴容增速高達28%；在此基礎上，預計2023-2025年，年均新增供應將保持在210萬平方米。

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北京6個高標倉子市場待去化面積均較少

在區位、交通設施配套等關鍵要素齊備的情況下，高標倉供應量有序穩定的增加為租戶選址提供充足空間支持，吸引租戶資源的不斷導入，進而促進產業集聚的成型和持續強化，并推動產業（需求）與其空間載體（供應）規模效應的同步提升。但現實中，需求和供應的發展節奏并非一致。

縱觀京津廊的主要物流子市場，報告指出，北京馬駒橋及其鄰近的經開區和通州組成的集群、順義空港及其拓展區（順義其他）組成的集群、大興京南，天津武清、濱海新區、北辰、西青，有超過十年的高標倉發展歷史，均為政府重點規劃的物流發展區域，且出租總面積已形成規模，因而是京津廊最成熟、規模和集聚效應最強的“基石”市場。

綜合政府規劃、區位、周邊重大基礎設施等多重因素，報告認為，從中長期的角度看，大興空港和廊坊臨空經濟區所組成的大興機場周邊集群、平谷馬坊和北三縣，有望成為未來三年京津廊區域新興物流集聚區域。

而在去化壓力方面，細分至每個子市場，待去化面積最少的六個子市場均位于北京，其中，馬駒橋和大興京南自成規模，北京經開區、通州與馬駒橋協同，這些子市場的去化壓力最?。欢樍x其他子市場的未來供應可有力補充順義空港，加強兩區整體的規模優勢。

從天津各區域來看，西青兼具規模效應強、待去化面積少的優勢，是天津去化壓力最小的子市場；濱海新區、武清待去化面積體量雖大，但占總存量比相對均衡，去化難度較為可控；天津空港因機場效應帶動，去化壓力也相對較小。但是，其他子市場短期內去化壓力突出。

數據來源/世邦魏理仕研究部

電商及批發零售首選北京外圍及環京子市場

報告指出，第三方物流、電商、批發零售、制造業、冷鏈是京津廊高標倉需求的主要來源行業。不同子市場因自身地理位置、交通設施、周邊產業發展等資源特點，對不同需求類型的吸引力也有所差異。

其中，電商和批發零售倉儲都具有需求面積較大、周轉率和時效要求高等特點，需綜合考量與重點消費市場距離、交通便捷度、物業品質和可選度、租金水平等條件，因此，位于北京外圍及環京子市場因性價比優勢而成為首選。同時，天津本地消費市場也對其近郊子市場需求形成支撐。

制造業方面，在區位選址上，制造企業要求盡可能貼近上下游企業以提升供應鏈的協同。因此，制造業基地周邊，以及鄰近機場、鐵路、高速公路、港口等交通設施的高標倉更受青睞。

此外，冷鏈方面，租戶對交通便捷性、物業配電、環保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區域選擇空間極為有限，因此，北京外圍及環京子市場因距離適中而高品質物業可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費市場、生鮮和醫藥進口的口岸和集散中心，天津對冷鏈城配倉、港口倉和區域分撥需求都具有重要意義。

數據來源/世邦魏理仕研究部

總體來看，報告指出，離京距離和交通設施，是影響京津廊各子市場需求能量的兩大核心因子。

其中，和北京主城區（五環）的車程距離，是識別子市場需求勢能的重要標準?；诖?，報告將其分為三個圈層：第一圈層是距北京五環30公里內，涵蓋北京市內發展最成熟的子市場，平均租金在45-70元/平方米/月之間；第二圈層是距北京五環30-50公里，涵蓋北京遠郊和廊坊大部分子市場，平均租金在30-50元/平方米/月之間；第三圈層是距北京五環50-100公里，涵蓋廊坊和天津部分子市場，平均租金在24-32元/平方米/月之間。

而在交通設施方面，由于空運貨物自身對運輸時效性和品質要求的特點，機場為鄰近高標倉導入貨流，尤其是高租金承受能力需求的作用最顯著，順義空港和大興空港是北京租金最高的兩大子市場，天津空港、廊坊臨空經濟區則分別比該市平均租金高10%以上。除此之外，港口、鐵路、高速公路也是交通設施中的關鍵要素，比如，濱海新區是京津廊唯一鄰近海港的子市場，因而承載了大量保稅區、出口加工等特殊需求，租金比天津平均水平高3%。

（文章來源：新京報）

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