進(jìn)入八月，上海樓市的表現(xiàn)看起來(lái)不錯(cuò)：

一方面，新房的認(rèn)購(gòu)依舊并持續(xù)火爆，“半夜排隊(duì)”在秋老虎襯托之下彌足珍貴；

(相關(guān)資料圖)

另一方面，二手房每日成交量“環(huán)500套”，乘以30也是一個(gè)好久不見(jiàn)的數(shù)據(jù)。

雖然傳說(shuō)中的政策“果然”只表態(tài)&不落實(shí)，但或許這種一知半解的狀態(tài)最能夠撓到市場(chǎng)的癢處，換個(gè)專業(yè)一點(diǎn)的說(shuō)法：大概這就是所謂的預(yù)期吧！

Buy on rumes，Sale on facts!

一、政策就算“喜人”但還是要尊重市場(chǎng)和周期

但盡管市場(chǎng)已經(jīng)搶在政策落地之前開(kāi)始糧草先行，但不可否認(rèn)迎接他們的會(huì)是什么？

首先，政策早出晚出早晚會(huì)出，所以這個(gè)模棱兩可的窗口期雖然“很美”但早晚揭曉；

其次，出臺(tái)的政策無(wú)外乎“好壞”兩種：前者高于預(yù)計(jì)或持平都會(huì)讓目前的復(fù)蘇延續(xù)，后者可能最終出臺(tái)一些不痛不癢的政策應(yīng)付市場(chǎng)，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)會(huì)在持續(xù)一段時(shí)間之后最終涸澤而漁回到疲態(tài)。

所以，不管靴子幾時(shí)落地且靴子里有無(wú)禮包，市場(chǎng)的今天是供需開(kāi)始加速：

1、購(gòu)房者看到表態(tài)已經(jīng)噤若寒蟬，有了踏空的恫嚇，磨蹭的加快了入市步伐；

2、房東開(kāi)始收獲信心，表現(xiàn)為撤牌和“降價(jià)不談”甚至部分開(kāi)始跳價(jià)。

所謂預(yù)期都是基于對(duì)未來(lái)不確定之下的自行舉措，它們不僅是押注式的，而且用力過(guò)猛是常態(tài)，之前的文章也分析過(guò)要理解房東，畢竟“跳一次價(jià)可能是一年辛苦的工資”，貪欲容易被激發(fā)也是符合人性的。

但是，經(jīng)濟(jì)的整體基本面有無(wú)回暖？

答案是否定的。

且不說(shuō)那些來(lái)自宏觀的負(fù)能量，就看微觀具象的周邊各色人等：

1、家中幾個(gè)人的飯碗，都還穩(wěn)定吧？

2、不幸被裁員的拿到足額補(bǔ)償了么？

3、待業(yè)之后用了多久找到新工作的？

4、對(duì)未來(lái)的自己賺錢(qián)能力預(yù)期如何？

上述四點(diǎn)想必每個(gè)人每個(gè)家庭各有答案，微觀才是客觀，因?yàn)槊總€(gè)家庭背后的數(shù)據(jù)才是構(gòu)成樓市購(gòu)買(mǎi)力的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，至于某區(qū)動(dòng)遷多少戶&釋放多少購(gòu)買(mǎi)力的“好消息”說(shuō)大不大說(shuō)小不小——

說(shuō)大，上海樓市是靠一個(gè)新村拆遷可以王者歸來(lái)的么？

說(shuō)小，人家動(dòng)遷的錢(qián)，和我（買(mǎi)房預(yù)算）有什么關(guān)系？

所以，尊重周期尊重市場(chǎng)，當(dāng)下在政策還未落地之前，或許是今年上海樓市最好的窗口期。

趁著有預(yù)期并被自媒體瞎起哄所裹挾放大，該出貨的盡快出貨&該簽約的盡快簽約，那句雞湯慢慢的“買(mǎi)在寂靜無(wú)聲處&賣(mài)在人聲鼎沸時(shí)”知易行難，幾個(gè)人能知道&幾個(gè)人能做到？！

所以，是不是可以拋開(kāi)政策的滋擾，把出臺(tái)或拖沓先放一放，專注于買(mǎi)房的決策。

今天的建議是：雖然新房有倒掛的誘惑，但個(gè)人建議大家到二手房“淘寶”。

二、新房的不確定性，恰是二手房的確定優(yōu)勢(shì)

今天隨機(jī)去采訪一個(gè)行走的購(gòu)房者，在新房和二手房之間如何取舍，可能大部分是傾向于新房，至于理由嘛，無(wú)外乎兩個(gè)字：倒掛。

什么叫倒掛？就是因?yàn)樯虾鞘?016年起施行新房限價(jià)政策，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)大部分地區(qū)的新房比二手房便宜，因?yàn)樾路渴枪芾韺佣▋r(jià)而二手房是市場(chǎng)定價(jià)，也因?yàn)椴糠侄址恳栏搅酥苓叺膶W(xué)區(qū)、醫(yī)院、地鐵等資源配套所以奇貨可居。

那么今天，一二手倒掛的情形又是如何的呢？

從外環(huán)外向內(nèi)，一二手倒掛正在逐漸消失或收窄，目前在內(nèi)環(huán)和中環(huán)，一二手倒掛還或多或少，所以“搖號(hào)打新”的人群和資金開(kāi)始縮小分布版圖；外環(huán)外的銷(xiāo)售趨勢(shì)不容樂(lè)觀已經(jīng)全面啟動(dòng)分銷(xiāo)由此可見(jiàn)一斑，當(dāng)然可能最近的政策微妙期，一二手倒掛可能又“收復(fù)”了一些。

但正所謂命運(yùn)饋贈(zèng)的禮物里同時(shí)夾著標(biāo)號(hào)的價(jià)格，新房“買(mǎi)到就賺幾百萬(wàn)”的誘惑里，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)價(jià)？

當(dāng)然有：房企不斷暴雷導(dǎo)致的如期交付（與否）風(fēng)險(xiǎn)、絕大部分新房交付即翻臉的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，特別是隨著近期碧桂園的傳聞浮出水面，新房買(mǎi)到拿不到的隱憂也開(kāi)始上升，“保交付”為什么被上升到一個(gè)“三保”之一的地位，看來(lái)不是空穴來(lái)風(fēng)。

新房的缺點(diǎn)恰是二手房的優(yōu)點(diǎn)，粗粗排摸了下也有足足7條：

1、門(mén)檻優(yōu)勢(shì)。

二手房不要積分，雖然如今新房的積分也在下降，但對(duì)于部分“近期才來(lái)上海想買(mǎi)房”的人群而言，“敢來(lái)就是有底氣”但這種可能是購(gòu)買(mǎi)力自信的人群，往往社保不給力，所以積分還是一道橫亙?cè)谫?gòu)房者“有分沒(méi)錢(qián)&有錢(qián)沒(méi)分”面前的護(hù)城河。

2、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

你沒(méi)有看錯(cuò)！目前的價(jià)格優(yōu)勢(shì)當(dāng)然是在新房一邊，但管理者將被兩種裹挾：一是財(cái)政收入要靠賣(mài)地，勢(shì)必要保新房所以二手房可以市場(chǎng)化定價(jià)；二是保新房就要讓購(gòu)房者有信心，所以“順應(yīng)”了買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的消費(fèi)心態(tài)，限價(jià)開(kāi)始放松，一二手倒掛開(kāi)始人為攤薄。由此可見(jiàn)，二手房市場(chǎng)會(huì)回歸讓需求定價(jià)的放手態(tài)勢(shì)，決定了“二手房若跌價(jià)管理層不會(huì)干預(yù)”。

3、時(shí)間優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)下或者說(shuō)從年初甚至去年“放開(kāi)”之后都是上海樓市的窗口期，所謂窗口期就是因?yàn)槌山环啪徦再?gòu)房者可以慢慢選慢慢比慢慢還價(jià)，在新房的倒掛照耀不到的外環(huán)外，因?yàn)閽炫屏繅虼髮?dǎo)致的價(jià)格踩踏，讓有意的購(gòu)房者可以有可能“捉到那個(gè)跑得最慢的羊”！

4、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。

很多購(gòu)房者都是感性的或者是顏值主義，談到二手房眼前馬上浮現(xiàn)出陳舊不堪的老破小，但其實(shí)言過(guò)其實(shí)了，可以這么說(shuō)上海樓市的品質(zhì)升級(jí)在限價(jià)之前（2016年）已經(jīng)基本達(dá)到峰值，而這些次新房除非有質(zhì)量隱患否則應(yīng)該都保養(yǎng)得不錯(cuò)，何況交付至今：綠植又長(zhǎng)高了、配套又豐富了、裝修滋擾又少了、隔壁鄰居是誰(shuí)也確定了，就算是質(zhì)量有問(wèn)題的小區(qū)，如今該暴露的也都暴露出來(lái)了，繞開(kāi)不買(mǎi)就是了。

5、交房?jī)?yōu)勢(shì)。

新房在交房端的時(shí)間和質(zhì)量問(wèn)題，恰是二手房最完美填充的優(yōu)勢(shì)所在，“該呈現(xiàn)的都呈現(xiàn)”不管所謂的好壞，購(gòu)房者至少明明白白消費(fèi)。至于坊間一直在呼吁的現(xiàn)房銷(xiāo)售知易行難，短期不可能呈現(xiàn)，所以你占了新房可能倒掛的便宜，就別想著既要又要還要了，當(dāng)下除了自己眼睛所見(jiàn)，什么都別輕信。

6、供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。

因?yàn)樾路抗?yīng)隨著土拍（定位）而去，所以對(duì)部分購(gòu)房者而言，會(huì)面臨“想去的地方買(mǎi)新房，有新房的地方不熟悉”，所以換個(gè)角度來(lái)理解，在今天已經(jīng)發(fā)育了20年的上海樓市——有新房的地方大多數(shù)都有二手房，所以可選可比；反過(guò)來(lái)想想，如今“連二手房都沒(méi)有的區(qū)域”出現(xiàn)一個(gè)新房，配套和人氣可想而知，為了倒掛去做10年的魯濱遜漂流，值得么？

7、分歧優(yōu)勢(shì)。

雖然目前政策有暖風(fēng)，但是不可否認(rèn)房東對(duì)于后市的預(yù)期是存在分歧的，產(chǎn)生這種分歧的原因是因人而異的：可能是房東想要買(mǎi)房打新的迫切、可能房東自己的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化、可能房東家人和周遭的就業(yè)或收入動(dòng)態(tài)等等，會(huì)觸發(fā)對(duì)預(yù)期和買(mǎi)房的態(tài)度便宜，事實(shí)上在二手房市場(chǎng)是存在撿漏可能的。

三、購(gòu)房者“膽小怕事”的兩面性唯有自愈

近期接受周遭關(guān)于購(gòu)房咨詢的過(guò)程，越來(lái)越生出對(duì)于購(gòu)房者自身的一些感想。

所謂的膽小怕事其實(shí)有新解：

1、膽小是購(gòu)買(mǎi)力所限，所以久久關(guān)注不輕易出手，生怕買(mǎi)貴了買(mǎi)虧了買(mǎi)錯(cuò)了；

2、怕事是不愿意付諸于行動(dòng)，想要淘寶勢(shì)必要做大量的前期功課，“還會(huì)漲（跌）嗎、房子可以買(mǎi)嗎、有啥推薦”三個(gè)常規(guī)咨詢點(diǎn)的背后，恰恰暴露了自己的不作為。

購(gòu)房者固然不如從業(yè)者專業(yè)，但“上海樓市20年了&互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)了”的雙重背景之下，動(dòng)動(dòng)手指就能夠了解大量的信息，作為沒(méi)有足夠經(jīng)驗(yàn)且購(gòu)買(mǎi)力有限的普羅購(gòu)房者而言，自己多花點(diǎn)心思不是應(yīng)該的么？

受騙往往是因?yàn)樽约盒闹怯邢蓿?strong>所以今天的購(gòu)房者在主動(dòng)放棄信息對(duì)稱之下還想要一個(gè)友情是比較難的，或者說(shuō)——那些自媒體、壞中介、渠道商、銷(xiāo)售員，不騙你（小白一個(gè)）騙誰(shuí)呀？！

打鐵還需自身硬，買(mǎi)房這個(gè)事最終要靠自己。

平時(shí)多關(guān)注相關(guān)資訊，看多的看空的都可以看看，兼聽(tīng)則明的意思不是把多空雙方當(dāng)做守門(mén)員撲點(diǎn)球非左即右，而是是把對(duì)立的信心收集好之后，讓自己的所見(jiàn)所聞去支持一方或反對(duì)一方，用腳投票才是真實(shí)可靠的。

貪婪但不勤奮，這雖然也不是什么要?dú)⒁獎(jiǎng)幍牟豢绅埶?，何況貪婪歸于人性不是缺點(diǎn)，但因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力有限也因?yàn)椤跋胍M可能實(shí)惠”的剛性訴求，所以就算體感不舒適就算日常工作已經(jīng)很累就算諸多事務(wù)纏身但時(shí)間是一條溝——擠一擠總是會(huì)有的。

“祝福購(gòu)房者”是客套，勉勵(lì)購(gòu)房者才是實(shí)在。

還是那句話：政策一定會(huì)出的，無(wú)非是重磅救市或不痛不癢。

但救市是為了保障新房去庫(kù)存并最終為土拍保駕護(hù)航，明白了救市的終極對(duì)象和目的，新房和二手房哪個(gè)更值得購(gòu)房者“可持續(xù)關(guān)注”，才是購(gòu)房者最需要統(tǒng)一的“三觀（觀望、觀察、觀念）”。

不管是降低存量房貸利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付甚至放開(kāi)限購(gòu)落戶（基本不可能），支撐樓市趨勢(shì)性發(fā)展的不是政策而是身邊的購(gòu)房者甲乙丙丁，所以愈是山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓愈是要事先歸置自己的邏輯應(yīng)對(duì)體系基本盤(pán)，以“少”變應(yīng)萬(wàn)變，保障在第一時(shí)間做出相對(duì)精準(zhǔn)的購(gòu)房決策。

【新房還是二手房】這個(gè)老生常談的話題，在2023年的八月初，再更新一遍。

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