關于向特定對象發行 A 股股票募集資金使用可行性分析報告（修訂稿）

(資料圖片僅供參考)

                  天地源股份有限公司

董事會關于向特定對象發行 A 股股票募集資金使用可行性分析報告

                        （修訂稿）

     天地源股份有限公司（以下簡稱公司）擬向特定對象發行 A 股股票（以下

簡稱本次向特定對象發行或本次發行）募集資金。公司董事會對本次向特定對象

發行 A 股股票募集資金使用的可行性分析如下：

     一、本次募集資金使用計劃

     本次向特定對象發行股票募集資金總額不超過 125,000.00 萬元（含本數），

在扣除發行費用后，擬全部用于以下項目：

                                                              單位：萬元

                                  項目             項目          未來擬募集資

序號       項目名稱      投資總額

                                已投入金額          尚需投入金額         金投入金額

        合計         465,000.00     315,859.68    149,140.32    125,000.00

     在不改變本次募集資金擬投資項目的前提下，經公司股東大會授權，公司董

事會可以對上述單個或多個投資項目的募集資金投入金額進行調整。若扣除發行

費用后的實際募集資金少于上述項目募集資金擬投入總額，上市公司將根據實際

募集資金凈額，按照項目的輕重緩急等情況，調整募集資金投入的優先順序及各

項目的具體投資額等使用安排；募集資金不足部分由上市公司自籌解決。

     本次向特定對象發行募集資金到位之前，公司將根據募投項目實際進度情況

以自有資金或自籌資金先行投入，待募集資金到位后按照相關法律、法規的要求

和程序予以置換。

     二、本次募集資金投資項目的可行性分析

     （一）平江觀棠項目

     項目名稱：平江觀棠項目

     項目總投資：290,000 萬元

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  占地面積：37,698 平方米

  總建筑面積：138,591.54 平方米

  項目經營主體：蘇州廣信置業有限公司

  項目預計交付時間：2025 年 2 月

  項目位置：江蘇省蘇州市姑蘇區蘇錦街道廣濟北路以西、星光路以南

     備案、核準或批復文件                      編號/證號

                               姑蘇行審項投[2021]62 號

      項目立項批復文件

                               姑蘇行審項投[2022]12 號

       不動產權證書             蘇（2022）蘇州市不動產權第 8005282 號

     建設用地規劃許可證                 地字第 320508202200001 號

     建設工程規劃許可證                 建字第 320508202200019 號

     建筑工程施工許可證                   320501202204290101

                                蘇房預姑蘇[2022]122 號

                                蘇房預姑蘇[2022]177 號

      商品房預售許可證

                                蘇房預姑蘇[2023]032 號

                                蘇房預姑蘇[2023]048 號

  本項目總投資額預計為 290,000 萬元，公司計劃募集資金投入 65,000 萬元，

剩余部分由公司通過其他方式解決。

          指標                         指標情況

      銷售收入（萬元）                        315,445

       凈利潤（萬元）                         15,638

        銷售凈利率                          4.96%

        投資收益率                          5.39%

  本項目類型為普通商品住宅，位于江蘇省蘇州市姑蘇區蘇錦街道廣濟北路以

西、星光路以南屬姑蘇區平江新城地塊。區域內交通便捷，建有蘇州火車站、地

鐵 2 號線、地鐵 4 號線、中環快速路、北環快速路和滬寧高速，為蘇州重要的交

通樞紐中心和市域次級商務商貿中心，區位優勢明顯。同時，項目周邊建有蘇州

大學附屬第一醫院、萬達廣場等生活配套設施，生活配套設施十分齊全。

  本項目屬公司在建項目，已于 2022 年 5 月開工建設，預計于 2025 年 2 月交

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付。本項目規劃住宅總套數為 734 套，已全部取得預售許可證，截至 2023 年 6

月 30 日，本項目已銷售住宅 669 套。

  （二）棠樾坊項目

  項目名稱：棠樾坊項目

  項目總投資：140,000 萬元

  占地面積：22,603.30 平方米

  總建筑面積：95,392.99 平方米

  項目經營主體：西安天地源房地產開發有限公司

  項目預計交付時間：2024 年 12 月

  項目位置：陜西省西安市高新區中央創新區雙江二路與興隆三路十字東北角

     備案、核準或批復文件                        編號/證號

      項目立項批復文件                  2111-610161-04-01-911823

       不動產權證書            陜（2022）西安市不動產權第 0000064 號

     建設用地規劃許可證                 地字第 610116202220025GX 號

     建設工程規劃許可證                 建字第 610116202230128GX 號

     建設工程施工許可證                    610130202205250101

                                 高新預售字第 2022338 號

      商品房預售許可證                   高新預售字第 2022517 號

                                 高新預售字第 2023053 號

  本項目總投資額預計為 140,000 萬元，公司計劃募集資金投入 25,000 萬元，

剩余部分由公司通過其他方式解決。

         指標                            指標情況

      銷售收入（萬元）                          150,284

      凈利潤（萬元）                            5,617

        銷售凈利率                            3.74%

        投資收益率                            4.01%

  本項目類型為普通商品住宅，位于西安市高新三期核心區城市客廳中央創新

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區，定位為肩負展現西安國家中心城市新形象的高新“城市客廳”。項目周邊生活

配套設施十分齊全，建有地鐵 6 號線、12 號線、16 號線，且西安國際醫學中心

已開始運營。同時，區域已積淀一定的產業資源，后期產業待發展空間較大。

  本項目屬公司在建項目，已于 2022 年 5 月開工建設，預計于 2024 年 12 月

交付。本項目規劃住宅總套數為 454 套，已全部取得預售許可證，截至 2023 年

  （三）償還金融機構借款項目

  公司擬將本次向特定對象發行股票募集資金中的 35,000.00 萬元用于償還金

融機構借款，有利于提升公司凈資產收益率，并優化公司資本結構，降低融資成

本，提升公司償債能力，增強盈利能力及抗風險能力。

  基于房地產行業屬資金密集型行業的特殊性，公司的資金需求較高，且長期

主要依靠債務融資解決資金缺口，報告期內公司資產負債率一直保持在較高水平。

負債規模的上升，一方面推高了公司債務融資的利率，另一方面也加大了公司繼

續利用債務融資的難度。在其他條件不變的情況下，本次利用募集資金償還金融

機構借款，一方面可以降低有息負債規模，另一方面可以通過優化資本結構降低

資金成本，從而有助于公司凈資產收益率的提升。

  根據 Wind 數據，截至 2023 年 3 月 31 日，證監會行業分類的房地產行業 A

股上市公司平均資產負債率（合并報表，下同）為 63.52%，公司資產負債率為

債率將有所下降，降低財務杠桿，降低債務融資成本，使得公司抗風險能力增強。

  三、本次發行對公司經營管理和財務狀況的影響

  （一）本次發行對公司經營管理的影響

  公司本次募集資金將用于投資建設公司在蘇州和西安地區在建房地產項目，

符合國家相關產業政策以及公司未來整體戰略的發展方向，具有良好的市場發展

前景和經濟效益。本次向特定對象發行完成后，公司凈資產大幅提高，資本實力

顯著增強，有利于公司推進優質地產項目，鞏固和擴大公司的競爭優勢；有助于

改善公司資本結構，增強公司的抗風險能力和持續經營能力。

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  （二）本次發行對公司財務狀況的影響

  本次向特定對象發行完成后，公司的凈資產及總資產規模均將有所提高，公

司資產負債率將有所下降，有利于優化公司資產結構，改善公司財務狀況。本次

發行完成后，公司股本總額將即時增加，而由于本次向特定對象發行股票募集資

金使用效益需要一定時間才能得以體現，因此，公司的每股收益、凈資產收益率

等指標短期內存在被攤薄的風險。但伴隨著募集資金投資項目的投資建設和效益

實現，本次發行有利于提高公司的持續盈利能力，并增強公司市場競爭力。

  四、募集資金投資項目可行性結論

  公司本次向特定對象發行股票募集資金投向符合國家相關產業政策及公司

未來戰略發展方向，投資項目具有良好的盈利能力和市場發展前景，募投項目的

實施能夠進一步提升公司的盈利水平，增強公司的核心競爭力和綜合實力，有利

于公司長期可持續發展。因此，本次募集資金的用途合理、可行，符合公司及全

體股東的利益。

                           天地源股份有限公司董事會

                           二〇二三年八月二十四日

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