投資摘要：

每周一談：預期政策落地有望助力物企估值提升

(相關資料圖)

今年以來，恒生港股通物業服務及管理指數漲跌幅為-35.66%，我們認為目前物企板塊股價與地產板塊仍處于同漲同跌的高度關聯狀態，而壓制物企股價提升的因素除關聯地產拖累外，還受到物企21年大規模并購帶來的后遺癥等影響，同時，由于部分高毛利地產相關業務萎縮，導致物企業績下滑，此外，目前市場風險偏好較低，民營物企與國央企物企估值分化仍然較大。去年11月底至今年2月以及今年7月中下旬物業服務及管理指數的反彈主要受到房地產政策提振的影響。

展望后市，我們認為預期房地產政策的落地將助力物企板塊估值提升。自7月24日政治局會議提出要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策以來，各部門亦表態支持房地產市場平穩健康發展。

7月27日住建部部長倪虹在企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

8月20日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會等三部門表示要調整優化房地產信貸政策。

同時，物企仍具備高確定性現金流屬性，其業務在存量市場中具有永續經營的邏輯，根據部分物企已發布23年中期盈利預告來看，預計短期內物企基本面將延續分化態勢。

我們認為物企整體業績高速增長的時代已經過去，有關聯方加持的物企于短期內業績增長確定性仍較高，而關聯方出險的物企仍將處于陣痛期，在計提相應的資產減值損失后，物企將“輕裝上陣”，后續將持續考驗物企的經營能力及獨立發展能力。

數據追蹤（8月14日-8月18日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A股物業公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年8月18日，持有1136.31萬股，較上周下跌3.71%，持股市值1.77億元。

港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年8月14日至8月18日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅24.31%。降幅最大的是世茂服務，降4.9%。持股比例最高為保利物業，為67.83%。持股數量最多為碧桂園服務，為6.86億股。

投資策略：我們認為目前物業板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積余，關注高彈性標的碧桂園服務及獨立發展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關注母公司發展迅速的建發物業、濱江服務、越秀服務等。

風險提示：地產周期性業務下行帶來的短期業績下滑，外拓增速不及預期，關聯方應收賬款及其他應收款壞賬風險。

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