在近期舉辦的深圳物博會上，長城物業(yè)、綠城服務(wù)、萬科物業(yè)、中海物業(yè)四家頭部品牌高層共同探討物業(yè)行業(yè)的價值和本質(zhì)。四家企業(yè)具有一定的共識，認(rèn)為物業(yè)企業(yè)不應(yīng)追求過高的毛利率，而應(yīng)注重口碑和現(xiàn)金流。雖然房地產(chǎn)行業(yè)下行，但物業(yè)市場仍然有新的增量空間。

(資料圖)

同時，四家企業(yè)聯(lián)合發(fā)布了一份《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書》，提出明確行業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位、市場主體與責(zé)任等，在疫情、資本市場等多重因素影響下，為物業(yè)行業(yè)正本清源。

保持“長坡薄雪”

“過去十年，幾乎每年都會有一次物業(yè)的盛會，同時也會有‘取消物業(yè)’的聲音不絕于耳，這是行業(yè)的AB面。但如果真的取消物業(yè)，這個行業(yè)幾百億平方米的不動產(chǎn)會變成什么樣子，‘業(yè)主自治’是否真正具備專業(yè)管理能力？”在近日舉行的粵港澳大灣區(qū)物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上，萬物云董事長朱保全就行業(yè)現(xiàn)狀及物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)等話題展開交流。

萬物云（2602.HK）是萬科旗下的物管和空間服務(wù)板塊，于9月29日在港交所掛牌上市。截至今年上半年，萬物云在管面積8.4億平米，在行業(yè)位居第二。

朱保全表示，在萬物云上市后，自己主要做了兩件事，一是走訪了所有B端客戶，二是到中海物業(yè)、長城物業(yè)、綠城服務(wù)三家公司做了調(diào)研。選擇這三家是因為他們是物業(yè)上市潮之前的主流玩家，也有很多共通之處，“例如經(jīng)營上持保守、傳統(tǒng)態(tài)度，并不追求過高的毛利率；恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，保持‘長坡薄雪’等。”

物管行業(yè)的毛利率正在經(jīng)歷下行。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在細(xì)分業(yè)務(wù)中，社區(qū)增值服務(wù)毛利率較高，均值達(dá)42.4%。而上述四家公司整體毛利率均在20%以下，低于行業(yè)平均水平。

“企業(yè)毛利率和行業(yè)毛利率是不同的概念，一定要看單純物業(yè)管理這項業(yè)務(wù)的毛利水平。毛利來自業(yè)主支付物業(yè)管理費時公司收取的服務(wù)酬金，而物業(yè)管理費是用以不動產(chǎn)的養(yǎng)護。”朱保全認(rèn)為，物業(yè)公司要回歸物業(yè)服務(wù)的本源，踏踏實實做好“物”的打理，莫讓所謂增值服務(wù)的毛利亂花迷人眼。

中海物業(yè)執(zhí)行董事楊鷗在交流中也表示，物業(yè)行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，同時是勞動密集型行業(yè)，沒有太高的門檻，也不存在特許經(jīng)營等壟斷性資源，“在這樣的行業(yè)里，毛利率太高不太合適，我們只能原原本本做我們基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。”

此外，物業(yè)板塊市盈率近兩年也接連走低，行業(yè)估值回落。朱保全對此表示，物業(yè)行業(yè)是一個滾雪球行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，凡是滾雪球行業(yè)至少是15倍以上市盈率；其次物業(yè)又能形成連鎖，項目可以全國復(fù)制，這又是一個市盈率加成。

“這里的本質(zhì)是你有沒有一個好的口碑可以復(fù)制，并且有好的現(xiàn)金流。而過去這些年，這個行業(yè)講了很多故事，就可能顧此失彼。因此物業(yè)行業(yè)應(yīng)當(dāng)回歸本源，它本身就是一個值得大家關(guān)注的行業(yè)。”朱保全稱。

物業(yè)板塊的估值在一定程度上受到地產(chǎn)行業(yè)下行的影響。在朱保全看來，不能簡單的看開發(fā)商帶來的增量，現(xiàn)在很多領(lǐng)域正在打開大門引入第三方服務(wù)公司，“物業(yè)市場仍然在增長，開發(fā)商增量的時代已經(jīng)過去了。”

倡議明確市場主體責(zé)任

基于價值觀上的共識和提振行業(yè)形象的目標(biāo)，上述四家企業(yè)還在深圳物博會上聯(lián)合簽署了《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書》，以期明確行業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位、市場主體與責(zé)任等，讓公眾了解物業(yè)管理服務(wù)的價值與意義。

《倡議書》提出了五點共識，包括專業(yè)獨立自主發(fā)展之路才能確保物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展；代表公共利益的《管理規(guī)約》，是物業(yè)管理“管”的基礎(chǔ)；業(yè)主個體、業(yè)主委員會、業(yè)主大會，應(yīng)以公共利益為核心各盡其責(zé)；陽光透明是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主間信任的基礎(chǔ)；物業(yè)企業(yè)應(yīng)以專業(yè)維護不動產(chǎn)歷久彌新、以專業(yè)堅守社會公序良俗。

梳理物業(yè)行業(yè)幾十年的發(fā)展脈絡(luò)，朱保全表示，經(jīng)歷2014年房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，很多物業(yè)公司回歸到地產(chǎn)下屬公司，這個過程讓所有的物業(yè)管理被理解為房地產(chǎn)的售后服務(wù)，而沒有真正構(gòu)建出甲乙雙方基于物業(yè)管理的市場主體關(guān)系；2010年物業(yè)公司開啟上市之路，市場也很少談甲方主體和乙方主體的關(guān)系；在《物權(quán)法》出臺之后，甲方的權(quán)利得到明確，但業(yè)主方基于物權(quán)的責(zé)任和義務(wù)并沒有明確。

“例如我們總是要靠一次大運會、亞運會，使城市財政出錢對外立面進行粉刷，而不是由不動產(chǎn)的持有者來出這個費用。”朱保全稱，物業(yè)費實際上代表了業(yè)主對自己不動產(chǎn)的認(rèn)知，對于公共利益的一份責(zé)任。如果總是不談付費主體，物業(yè)行業(yè)永遠(yuǎn)都是有偏頗的。

“做這個倡議的根本目的是讓物業(yè)行業(yè)回歸本源，”長城物業(yè)董事長楊耀忠表示，近些年疫情使得政府、物業(yè)公司和業(yè)主之間鏈接更緊密；《民法典》實施促使甲方主體歸位應(yīng)當(dāng)更加明確；資本市場的影響促使行業(yè)反思如何讓商業(yè)價值回歸；以及“物業(yè)+”相關(guān)政策讓物業(yè)的邊界慢慢拓寬。這些因素疊加的沖擊下，有必要更加準(zhǔn)確的描述社區(qū)這個“場”。

朱保全表示，物業(yè)行業(yè)是整個城市文明建設(shè)過程中的一個推進者，“在這一點上物業(yè)行業(yè)的價值不但沒有被發(fā)現(xiàn)，反而被冠以惡名。在這方面優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)和行業(yè)協(xié)會都應(yīng)該往前一步去推動。” 

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