8月28日，青島再度調整公積金貸款政策——

對青島市非限購區域住房公積金貸款首付比例進行調整，購買首套和第二套自住住房，公積金貸款首付比例分別調整為20%和30%。

(資料圖片僅供參考)

理解新政的意思，需要把握兩個關鍵詞，一是“非限購區域”，二是首付比例。

目前，青島限購區域僅剩“市南、老市北”。市南和老市北，除了浮山后區域，新建商品房較少。因此，新政覆蓋范圍接近全域，熱點片區嶗山、體量大的西海岸均在列。

再說首付比例，調整之后，降到了所能降的底線。之前，商貸首付已降到20%。

換句話說，通過公積金來穩樓市，工具箱里的工具已經用得差不多了。

與鄭州等城市不同，青島穩定樓市采用了“小步快跑”的方式。

8月初，在中央定調“我國房地產市場供求關系發生重大變化”后，鄭州出臺“15條新政”，包括取消“認房又認貸”，暫停住房限售政策，青年人、多子女家庭購房減免契稅等重磅政策。

鄭州的操作，被媒體稱為“松綁樓市打響第一槍”。

相比而言，青島要謹慎得多，這樣也符合“一城一策”的要求。畢竟，兩個城市面臨的壓力、樓市的狀況有很大差異。

本次政策出臺之前一周，青島公積金官宣：支持購房人及其直系親屬提取住房公積金用于支付購房首付款，政策放寬有效期延長至2024年8月31日。

而在6月份，青島發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對限售政策等作出了優化——

在限售方面，新建商品房出售條件由網簽滿5年變更為網簽滿3年，取證滿2年。

首付比例方面，限購區域首付比例不變，非限購區域首付比例首套最低調整為20％、二套最低調整為30％。青島市限購區域為市南、老市北，其他區域均為不限購區域。

不過，由于市場整體低迷，政策組合拳的效果不是很明顯。

據中國房地產網報道，6月份，青島共有19個新盤入市，其中住宅推貨量1768套，開盤去化率僅13.86%。

7月份樓市更是急轉直下，深度探底。

當月，島城新房成交6925套，環比下滑74.28%，成交面積約78.35萬㎡，環比下滑73.48%，成交總價約113億元，環比下滑72.17%。

僅西海岸、城陽、膠州新房成交超千套。其中，西海岸新區新房成交2287套，城陽新房成交1098套，膠州市新房成交1054套。

此外，即墨區新房成交832套，市北區新房成交503套，平度市新房成交415套，李滄區新房成交261套，嶗山區新房成交260套，萊西市新房成交183套，市南區新房成交32套。

這樣的成績，顯然不符合“穩樓市”的基調。基于市場現狀，青島應該加快出臺相關政策的步伐。

房住不炒是總原則，但樓市在沒有緩沖的情況下迅速低迷，會對經濟大盤產生較大影響，不利于城市長遠發展。

以土拍為例，2019年青島土地收入超過千億，這些資金有力補充了城市發展所需。到了2021年，青島土拍收入驟降至547億，去年的數據則為441億元。

而今年至今，只舉行了一次土拍，收入為38億元。

收入下降，不僅讓財政錢袋子縮水，也會降低城市投融資平臺的融資能力。前者，關聯著民生；后者，往往承擔著大量的基礎設施建設任務。這還不算樓市低迷對鋼鐵、水泥、裝修、家電等產業的沖擊。

所以，僅從城市層面看，起碼在現階段，樓市的快速下滑，會帶來系列負面的連鎖反應。樓市要降溫，但循序漸進才是正道。

在中央釋放明確信號后，已有多個城市采取強有力行動。

比如南京，8月4日發布系列優化政策，涉及對購買新建商品住房實施補貼、推行房票安置、建立“安置房源超市”等舉措。

與鄭州、南京相比，青島的政策幅度顯然要小得多。以現在的形勢，青島穩樓市的舉措，完全可以步子再大一點。

首先，限購可以完全放開，雖然現在僅有兩個區域限購，但全部放開是一種姿態，能為市場注入更多信心。

其次，可以學習外地城市，采取對多子女等特定家庭購房給予補貼等舉措，鼓勵剛需人群改善住房條件。

如今，整個行業都處在信心低點，此時只有“猛藥”方能提振信心與士氣。

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