蘇州三批次土拍12宗地的出讓完美收官，一共攬金118.13億，其中有8塊地直接底價(jià)成交。 距離二批次土拍結(jié)束不到一個(gè)月時(shí)間，蘇州三批次土拍就被安排上了。 不過這次土拍出現(xiàn)的 極冷與極熱現(xiàn)象可以說 非常極端了。兩幅觸頂搖號(hào)的地塊溢價(jià)率均達(dá)到了15%，分別被 萬科和 大家房產(chǎn)搖號(hào)競得； 其余10塊地基本上都是底價(jià)附近拿地，8塊地溢價(jià)率為零，2塊地溢價(jià)率不到1%。 01 38輪火拼后萬科成最后贏家蘇州此次百億競拍，有一塊地未拍先火，早已“預(yù)定了”搖號(hào)環(huán)節(jié)。那就是 姑蘇吳門橋街道24號(hào)地塊， 屬于蘇州胥江板塊。 該地塊25日上午十點(diǎn)開始競拍，也是蘇州三批次土拍最早出讓的一塊地，回顧整場土拍，蘇州市場是典型的開拍即巔峰！姑蘇區(qū)24號(hào)地塊在掛牌期就已經(jīng)有7輪報(bào)價(jià)了，現(xiàn)場一共經(jīng)歷了38輪報(bào)價(jià)之后觸及最高價(jià)，不出意外地進(jìn)入到搖號(hào)階段。 地塊最后幾次報(bào)價(jià)信息 根據(jù)競買規(guī)則，該地塊成交價(jià)為最高限價(jià)68625.1萬元，樓面價(jià)為23000.15元/㎡，溢價(jià)率15%。最終這塊地被 萬科搖號(hào)競得。 之所以說這塊地觸頂搖號(hào)是意料之中的事情，有以下幾個(gè)原因。 第一，地處核心區(qū)域，周邊配套成熟。該地塊位于主城核心的胥江板塊，就在京杭運(yùn)河旁邊，河對岸還有獅山永利廣場，姑蘇區(qū)和高新區(qū)兩大核心區(qū)域的配套都能為這塊地賦能。 其中在商業(yè)配套方面，周邊的龍湖蘇州胥江天街項(xiàng)目目前正在建設(shè)中，按照計(jì)劃今年年底可能會(huì)開業(yè)。 另外，地塊區(qū)域內(nèi)還有多所學(xué)校、體育中心、醫(yī)院、地鐵雙軌交等配套。 第二，地塊小而美，尤其受開發(fā)商喜愛。該地塊總起拍總價(jià)只有5.97億元，較低的總價(jià)意味著開發(fā)商拿地需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也更加低一些。 那么能夠有能力拿下這個(gè)地塊的房企數(shù)量也會(huì)相應(yīng)更多一些。 實(shí)際上從今年土拍市場上可以看到，很多爆火地塊都具備“小”的特點(diǎn)。就拿寸土寸金的上海來說，今年上海一批次土拍最熱門的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，共吸引了近30家房企參拍，最終的成交價(jià)只有20.1億元； 還有吸引了16組競買人參拍的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，總成交價(jià)更是只有13.09億元等等，都是小而美地塊受到眾多房企青睞。 要知道，當(dāng)時(shí)上海共有19宗地塊出讓，總金額超過518億，也就是說20.1億元、13.09億元都明顯低于一批次的土地成交均價(jià)，約27.26億元。 再例如成都今年二批次土拍中，吸引71家房企搖號(hào)抽簽的錦江區(qū)金融城錦江片區(qū)29畝宗地，總成交價(jià)也只有10.16億元，也是遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)最高成交總價(jià)38.18億元。 從行業(yè)發(fā)展的角度看，小而美地塊，更加符合房企們謹(jǐn)慎拿地的風(fēng)格了。第三，區(qū)域內(nèi)存貨很少低，未來的市場競爭小。目前胥江板塊的新房存貨已經(jīng)到了很低的水平。 一個(gè)是桃溪瀾園，最近一次上新是2022年，目前該項(xiàng)目只有少量新房庫存；另外一個(gè)是蘇地2022-WG-48號(hào)地塊，這個(gè)由仁恒操盤的項(xiàng)目也是只有少量樓盤還有庫存。 所以該地區(qū)沒有太多待消化的庫存積壓，這個(gè)地塊未來的競爭壓力也會(huì)對應(yīng)小一點(diǎn)，對拿地房企來說風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多。02 保利置業(yè)、中建、建發(fā)不手軟本土房企仍是拿地主力從拿地企業(yè)看，大部分地塊被蘇州本地房企摘得，外來房企拿地?cái)?shù)量不多。 另外，央企、地方國企依然是拿地主力。如廣西鐵投大嶺投資有限公司幾乎以底價(jià)14.77億元摘得蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘街道地塊。 愛企查數(shù)據(jù)顯示，廣西鐵投大嶺投資股東為廣西保利置業(yè)集團(tuán)有限公司。圖片來源：愛企查 還有吳江太湖新城地塊，最終被中建三局城市投資運(yùn)營公司以底價(jià)6.29億元摘得，成交樓面價(jià)為10621.95元/平米。 查詢網(wǎng)站得知，中建三局城市投資運(yùn)營公司是中國建筑第三工程局有限公司的子公司，而中國建筑第三工程局則隸屬于中國建筑集團(tuán)。 圖片來源：中建三局官網(wǎng) 在實(shí)力強(qiáng)悍的股東支持下，中建三局城市投資運(yùn)營公司可謂資金充裕，也敢于在各地土拍市場上拿地。 比較巧合的是，在今年二月份的蘇州一批次土拍中，中建三局在吳中太湖新城連落兩子，而且這兩塊地均是以底價(jià)競得：蘇 地2023-WG-1號(hào)地塊位于吳中太湖新城龍翔路東側(cè)、霆威街北側(cè)，被中建三局星湖蘇州建設(shè)發(fā)展有限公司以底價(jià)15.37億元競得，成交樓面價(jià)17500元/㎡； 蘇地 2023-WG-2號(hào)地塊位于吳中太湖新城景周街南側(cè)、龍翔路西側(cè)， 同樣被中建三局星湖蘇州建設(shè)發(fā)展有限公司競得，成交價(jià)13.94億，成交樓面價(jià)也是17500元/㎡。 也就是說，中建三局短短幾個(gè)月內(nèi)在蘇州市場均以底價(jià)競得三塊地，不得不說中建三局在蘇州土拍市場是真的“幸運(yùn)”！其實(shí)說到底價(jià)拿地，中建三局城市投資運(yùn)營公司之前在北京土拍中就曾顯身，而且中建三局聯(lián)合大興城建拿下的大興新城西片區(qū)地塊同樣也是底價(jià)拿地，耗資10億。 另外，這次土拍中，蘇州本土房企的表現(xiàn)也十分活躍：

江蘇中建國際投資與蘇州軌道交通聯(lián)合體摘得姑蘇區(qū)吳門橋街道地塊，成交價(jià)21.91億元。

(資料圖片僅供參考)

蘇州恒邦置地摘得吳中區(qū)城南街道地塊，成交價(jià)10億元。蘇州興華房地產(chǎn)與元和房地產(chǎn)聯(lián)合體拿下相城區(qū)元和街道2宗地塊，成交總價(jià)超12億元。蘇州東挺河智能科技與常熟建尚房地產(chǎn)聯(lián)合體拿下相城區(qū)黃橋街道2宗地塊，成交總價(jià)超13億元。蘇州漕湖置地與太倉中惠房地產(chǎn)聯(lián)合體以10.5億元拿下相城經(jīng)開區(qū)地塊。蘇州聯(lián)勝置業(yè)與江南國際置業(yè)聯(lián)合體以7.44億元拿下相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)地塊。

值得注意的是，常熟建尚房地產(chǎn)由蘇州兆坤房地產(chǎn)開發(fā)公司100%持股。而蘇州兆坤房地產(chǎn)開發(fā)公司是廈門益悅置業(yè)有限公司的全資子公司，益悅置業(yè)則是建發(fā)國際集團(tuán)的間接全資附屬公司。在行業(yè)大幅調(diào)整之際，建發(fā)的拿地力度絲毫不減。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-5月建發(fā)房產(chǎn)新增土地價(jià)值和新增土地建面均位列行業(yè)前三。 圖片來源：克而瑞 此外，6月1日，北京土拍中，福建雄旺以16.56億元競得順義新城一地塊，溢價(jià)率15%。 有知情人士曾透露，福建雄旺為建發(fā)關(guān)聯(lián)公司，但建發(fā)方面并未正面回應(yīng)。 不過，雖然整體來看央企和本地國企是土拍主角，但是本場土拍最熱門的兩宗搖號(hào)地塊，一個(gè)被混合制萬科競得，另外一個(gè)被杭州國企大家房產(chǎn)競得?？v觀本次蘇州土拍，民營房企幾乎缺席，而央國企托底拿地則彰顯出土地市場仍處于低迷復(fù)蘇階段。03 底價(jià)地塊也有“寶”雖然此次蘇州市場托底拿地的地塊數(shù)量足足有8塊，但是這些底價(jià)出讓的地塊中也有看點(diǎn)。 實(shí)際上今年前兩次土拍中，蘇州市場也是觸頂搖號(hào)和底價(jià)拿地的分化現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯。 但是都沒有這次極端：要么觸頂拿地，要么底價(jià)附近拿地。這次觸頂?shù)牧硗庖环貕K是斜塘板塊26號(hào)地塊，總成交價(jià)140845萬元，溢價(jià)率也是15%，最終被 大家房產(chǎn)搖號(hào)競得。 該地塊北側(cè)是5.30日二批次土拍中，被華潤競得的園區(qū)奧體新城17號(hào)地塊，也是封頂搖號(hào)競得，兩者定價(jià)基本一致。 不過，在這塊地附近目前有兩個(gè)項(xiàng)目均已經(jīng)取證入市，分別是保利天珺和四季河濱。 其中，保利天珺的售價(jià)是43650元/平、四季河濱單價(jià)為44750元/平，算上這次出讓的26號(hào)地塊，斜塘板塊在一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)有三個(gè)項(xiàng)目入市。也就是說，這塊被房企爭搶的香餑餑，實(shí)際上未來面臨的競爭壓力不小。另外對于底價(jià)出讓的地塊，其中也有質(zhì)量較高的地塊。例如同樣是 姑蘇區(qū)的南門25號(hào)地塊，總成交價(jià)為21.92億元，樓面價(jià)為28456.35元，沒有出現(xiàn)溢價(jià)。 該地塊的地理位置十分優(yōu)越，地塊北側(cè)就是蘇綸場商業(yè)中心，南側(cè)有蘇州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)，東側(cè)緊挨著城市主干道人民路。 不過就是地理位置這么優(yōu)越的地塊，最終還是底價(jià)出讓，一部分原因是這塊地比較貴，是蘇州三批次土地起始出讓總價(jià)最貴的一塊地。 更高的價(jià)格也是排除了一部分有意愿，但是不在預(yù)算范圍內(nèi)的房企。 還有一個(gè)比較重要的原因是，這塊地的規(guī)劃要求限制條件比較多，對開發(fā)商來說有一定的要求，這就進(jìn)一步排除了不滿足條件的開發(fā)商。 例如其中有一個(gè)要求是，競得房企須在地塊內(nèi)引進(jìn)至少1家2022年中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國企業(yè)家協(xié)會(huì)公布的中國企業(yè)500強(qiáng)榜單前10強(qiáng)企業(yè)設(shè)立的全資二級(jí)或三級(jí)子公司，該企業(yè)須于2023年7月31日前在蘇州姑蘇區(qū)范圍內(nèi)完成工商注冊，且企業(yè)的注冊資本金不少于5000萬元。 這塊地最終是被江蘇中建國際投資發(fā)展有限公司&蘇州軌道交通資產(chǎn)經(jīng)營有限公司聯(lián)合競得。 至于其他土地的競拍結(jié)果，艷姐為大家整理了一下，匯總?cè)缦拢?

地產(chǎn)人言整理

結(jié)語整體來說，蘇州三批次土拍沒有出現(xiàn)特別火爆的地塊競爭現(xiàn)象，最熱門的姑蘇區(qū)24號(hào)地塊只有9家房企參與競拍，但不可否認(rèn)的是，這場競拍也是獨(dú)具特色，特點(diǎn)十分鮮明。一個(gè)是地塊溢價(jià)現(xiàn)象過于極端：除了兩塊溢價(jià)率不足1%的地塊，剩下的地塊要么是觸頂搖號(hào)，要么是底價(jià)直接拿地； 另外一個(gè)是不同類型的房企表現(xiàn)差異過于明顯：國央企和本土房企喜訊不斷，但是不屬于本土的民營房企則十分安靜。 一場土拍，一群企業(yè)，還有一些故事。主編：張艷責(zé)編：Qinvefu-往期精彩推薦-本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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