如果說(shuō)剛剛出讓的世界大觀地塊，是天河豪宅市場(chǎng)的一張王牌；

那么接下來(lái)的 上涌果樹(shù)公園地塊，絕對(duì)是海珠豪宅陣營(yíng)的又一猛將，吸引了保利、越秀在內(nèi)的央國(guó)企爭(zhēng)搶。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：與世界大觀地塊相比， 上涌果樹(shù)公園地塊位置更好， 距離核心區(qū)三件套 （東西塔、廣州塔） 更近。

(資料圖片)

今天來(lái)聊聊，想拿下這塊大熱門(mén)地塊的房企，到底在打什么主意？

｜海珠航拍

｜廣州樓市發(fā)布攝

壹

海珠最貴地塊

“國(guó)家隊(duì)”緊盯肥肉！

海珠上涌果樹(shù)公園地塊，是海珠最貴的一塊地，沒(méi)有之一。

光是地塊的起拍價(jià)，就超過(guò)111億。

這一拿地成本，是世界大觀地塊的1.6倍、超過(guò)2021年的赤沙車(chē)輛段TOD地塊。

在廣州近五年的地塊出讓中，能排到總價(jià)TOP3，僅次于荔灣廣船地塊和增城的官湖車(chē)輛段地塊。 （來(lái)源：中指院）

若最終搶到封頂價(jià)，以溢價(jià)15%計(jì)算，樓面價(jià)去到3.5萬(wàn)/平。剔除配建后，樓面價(jià)或要去到5萬(wàn)+/平。

｜上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊航拍

｜廣州樓市發(fā)布攝

這塊地之所以賣(mài)那么貴，主要有兩方面原因：

一是自身素質(zhì)能打。

地塊周邊有非常大面積的綠化，最高容積率僅3.0，未來(lái)還有大體量的學(xué)校。

值得一提的是，在這次土拍之前，學(xué)校已經(jīng)搶先露了臉。

地塊規(guī)劃了15年完整教育配套，傳出引入中大附，配套上首個(gè)KPI完成了。

可見(jiàn)，海珠為這塊地的出讓做好了鋪墊。

｜上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊掛牌

二是板塊氛圍成熟。

地塊臨近中大布匹市場(chǎng)、客村、海珠區(qū)府等老牌商圈，受琶洲輻射。

其所在11號(hào)線(xiàn)+10號(hào)線(xiàn)交匯、上涌公園站上蓋，南邊是上涌果樹(shù)公園、海珠湖公園。

這樣的配套濃度，放眼整個(gè)中心區(qū)也不多見(jiàn)。

｜技術(shù)生成

4公里之外的保利四季和頌、保利湖光悅色等改善盤(pán)，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9萬(wàn)/平。

板塊的價(jià)值，已經(jīng)被拉得很高了。

如果把海珠樓市比作一個(gè)人的話(huà)，上涌果樹(shù)公園就是心臟位置，資源最集中。

當(dāng)然，極高的拿地成本、出讓要求就天然地把90%以上的房企擋在門(mén)外，更不要說(shuō)地塊本身有地鐵線(xiàn)路在建設(shè)中，項(xiàng)目建設(shè)的復(fù)雜程度不小。

｜地塊要求

｜來(lái)源：公共資源交易中心

所以在意向房企中，我們只能看到熟悉的央國(guó)企身影：

保利、越秀、中海、華潤(rùn)置地、中鐵建...一批資金雄厚、且開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的“大佬”有意向參拍。（意向房企持續(xù)增加中，9月7日截止報(bào)名、9月8日正式開(kāi)拍）

按照初步 猜測(cè)，上涌果樹(shù)公園地塊未來(lái)定位也會(huì)往改善、豪宅靠攏，大概率會(huì)拍到搖號(hào)。

｜上涌果樹(shù)公園地塊

｜ 廣州樓市發(fā)布攝

貳

保利、越秀做足功課

開(kāi)發(fā)布局即將有變？

“肥而美”的超大地塊，無(wú)論對(duì)哪家開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿下必定會(huì)以最高標(biāo)準(zhǔn)打造。

比如說(shuō)，保利拿下用“天”字系，越秀拿下用“和樾”系，中海拿下用“臺(tái)”字系。

多家房企都為了這塊“天菜”做足準(zhǔn)備，尤其是保利、越秀。

樓市君早前也打聽(tīng)到，保利很早就看上這塊地，并做了非常充足的準(zhǔn)備，打算跟周邊項(xiàng)目連片發(fā)展。

一旦順利拿下地塊，保利則成功在海珠核心定下了五個(gè)點(diǎn)。

｜技術(shù)生成

五個(gè)項(xiàng)目就像五顆釘子，圍成一個(gè)梯形，錨定了海珠中部、東部的發(fā)展。

隨著琶洲CBD不斷成熟，內(nèi)有保利廣場(chǎng)、琶洲會(huì)展、琶洲村舊改...整個(gè)板塊都被保利的項(xiàng)目框定了。

而且，保利還埋了一記“隱藏”大招。

它從108方的剛改戶(hù)型，到262方的改善大平層，都涵蓋到了。

保利海珠項(xiàng)目信息一覽

來(lái)源：房天下

項(xiàng)目戶(hù)型保利四季和頌108-140平保利湖光悅色127-201平招商保利·海珠天珺137-262平

這種由保利主導(dǎo)的差異化，決定了幾個(gè)項(xiàng)目可以互相成就。

當(dāng)然，想要在海珠扎根的不止是保利，這幾年最活躍的莫過(guò)于越秀。

一周前，越秀豪擲68.3億拿下世界大觀地塊。

假設(shè)越秀真的成功拿下 上涌果樹(shù)公園地塊，整個(gè)海珠的布局將會(huì)怎么樣呢？

關(guān)于這一點(diǎn)，我們可以看看這兩年由越秀操刀的海珠項(xiàng)目。

2021年2月，廣州地鐵拿下赤沙站上蓋的TOD綜合體項(xiàng)目，聯(lián)合越秀地產(chǎn)打造出琶洲南TOD，約一年時(shí)間就正式面世。

去年4月，琶洲南TOD第一期開(kāi)盤(pán)，單價(jià)9.2-13萬(wàn)/平，首日去化95%，單靠展廳和PPT的情況下三天賣(mài)了60億。

｜琶洲兩大項(xiàng)目

廣州樓市發(fā)布攝

2022年7月，琶洲西區(qū)AH040329地塊被越秀成功拿下；

到今年5月， 沿襲琶洲南TOD 熱度，琶洲樾 面世 并于5月火爆開(kāi)盤(pán)。

正如我們都能看到的，琶洲南TOD、琶洲樾，到今年的江灣·和樾...

這個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一氣呵成。

無(wú)論是出于連片開(kāi)發(fā)的考慮，還是對(duì)海珠前景的看好，越秀再次出手的可能性頗高。

一旦 順利拿下上涌果樹(shù)公園地塊，越秀在海珠的布局 將從如今的沿江、沿河分布；變成南、中、北部都有項(xiàng)目密集分布、連珠成片。

而 上涌果樹(shù)公園地塊正是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，正好落在整個(gè)布局的中心位置，有種“眾星拱月”的既視感。

｜技術(shù)生成

把琶洲南TOD的模式，沿用到 上涌果樹(shù)公園地塊身上，極有可能是：

不到一年內(nèi)面世、保留極大比例的園林、有極具震撼力的產(chǎn)品戶(hù)型...

“和樾”系的流量基因，很可能是這塊地的主旋律。

結(jié)合這兩天曝光康樂(lè)鷺江舊改的動(dòng)態(tài) （距離上涌果樹(shù)公園地塊約3公里） ，明確表明將于明年啟動(dòng)。

顯然，在越秀的加持下，海珠或?qū)⒆叱隽钊肆w慕的新速度。

叁

消化周期中心區(qū)最低

海珠改善市場(chǎng)值得期待

客觀來(lái)說(shuō)，上涌果樹(shù)公園地塊要造出好成績(jī)并不算難。

只要打好“差異化”，拼拼產(chǎn)品力，故事講到位，改善客群需要的“點(diǎn)”這里都有。

更重要是，海珠的市場(chǎng)環(huán)境非常適合大搞改善盤(pán)：

一方面，整個(gè)海珠中部的供應(yīng)并不多。

目前，整個(gè)海珠的在售貨量不足3000套，體量最大的琶洲南TOD也只有1300+戶(hù)，已經(jīng)接近清盤(pán)。

｜廣州樓市發(fā)布制圖

根據(jù)中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，海珠的庫(kù)存僅次于越秀，新房庫(kù)存量只有37萬(wàn)方，消化周期中心區(qū)最低。

尤其是海珠中部的腹地，只有保利四季和頌這一在售樓盤(pán)，沒(méi)有像上涌果樹(shù)公園這樣的超大地塊。

等到上涌果樹(shù)公園地塊入市，幾乎沒(méi)有對(duì)手。

另一方面，20年以上樓齡占近半，改善需求旺盛。

樓市君統(tǒng)計(jì)，在海珠1.45萬(wàn)套的二手掛牌房源中，超過(guò)20年樓齡的，占比接近60%。

5年以?xún)?nèi)的房源，只有不到3%，500套都不到。 （來(lái)源：鏈家）

｜技術(shù)生成

盡管現(xiàn)在海珠新房普遍6-10萬(wàn)+/平，不少置換需求外溢荔灣番禺。

但對(duì)于海珠高端購(gòu)買(mǎi)力而言，一旦有優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)上新，幾乎都會(huì)快速消化掉。

這也是為什么，即使高達(dá)111億的海珠地王，仍不乏房企爭(zhēng)搶。

接下來(lái)，我們拭目以待~

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