7月4日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布2023年上海二季度商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，針對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易投資市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)蓄勢(shì)儲(chǔ)能

(資料圖片)

上海甲級(jí)寫(xiě)字樓持續(xù)供應(yīng)，二季度有5個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來(lái)28.5萬(wàn)平方米的體量。其中，核心區(qū)2個(gè)，為靜安核心“嘉禾中心”、長(zhǎng)寧虹橋“虹橋聯(lián)合大廈”；新興區(qū)3個(gè)，分別為虹口北外灘“友邦金融中心”、普陀“高尚領(lǐng)域T3”及閔行莘莊“平金中心”。

二季度成交有所放緩，市場(chǎng)以續(xù)租及搬遷為主，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量入得3.09萬(wàn)平方米，環(huán)同比分別下滑77.5%，59.9%。在持續(xù)供應(yīng)的影響下，甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置積率攀升至18.59%，環(huán)比上揚(yáng)1.28%；平均租金承壓下調(diào)，二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金8.05元/平方米/天，環(huán)比下滑0.8%。

二季度行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，主流行業(yè)格局延續(xù)，金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易占比位居前列，四大行業(yè)累積成交占比達(dá)78%。

金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度依然較高，續(xù)租占據(jù)半壁江山。專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所設(shè)計(jì)咨詢(xún)行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定，另外靈活辦公空間的新設(shè)需求較為積極。電子信息科技行業(yè)主要集中在新興區(qū)，游戲視頻娛樂(lè)以及電子商務(wù)相關(guān)的行業(yè)有一定交易。零售商貿(mào)業(yè)則集中在傳統(tǒng)核心區(qū)內(nèi)，以生活相關(guān)的消費(fèi)品為主力。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，上海作為全國(guó)核心城市，外來(lái)企業(yè)占據(jù)了重要力量，目前宏觀經(jīng)濟(jì)盡管擺脫了疫情影響，但全國(guó)層面來(lái)看，當(dāng)下民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)后市預(yù)期信心和投資能力仍需進(jìn)一步提振。

零售市場(chǎng)非核心商圈新開(kāi)項(xiàng)目持續(xù)火熱

從開(kāi)發(fā)商角度看，于4月29日開(kāi)業(yè)的蟠龍?zhí)斓兀?xiàng)目商業(yè)體量為4.8萬(wàn)平方米，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”，引入眾多寵物友好、設(shè)計(jì)家居、美學(xué)零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超過(guò)60家區(qū)域首店，其中包括余德耀美術(shù)館、Blue Bottle藍(lán)瓶咖啡、LOKAL、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹橋首店、區(qū)域首店。

5月26日，由華鑫置業(yè)、上海萬(wàn)科、香港置地、徐匯城投共同打造的大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鑫耀中城之商業(yè)體項(xiàng)目——鑫耀·光環(huán)Live一期“光里”林蔭街區(qū)正式開(kāi)業(yè)。

鑫耀光環(huán)位于上海漕河涇區(qū)域，建筑面積約10.5萬(wàn)平方米，有機(jī)涵蓋了由蒼梧路步行商業(yè)街區(qū)、由4500平方米劇場(chǎng)和1000多平方米藝術(shù)中心組成的文化劇場(chǎng)地標(biāo)、空中特色商業(yè)連廊，是生活零售與運(yùn)動(dòng)主題商業(yè)融合的一站式年輕生活方式體驗(yàn)空間。

大型活動(dòng)持續(xù)營(yíng)造消費(fèi)氛圍

從政策角度看，2023國(guó)際消費(fèi)季暨第四屆上海“五五購(gòu)物節(jié)”正式啟動(dòng)后，已有1,000余項(xiàng)促消費(fèi)活動(dòng)先后舉辦，有效帶動(dòng)了人氣回升和市場(chǎng)提振。

此次活動(dòng)打響12個(gè)標(biāo)桿活動(dòng)IP、推出16個(gè)區(qū)“一區(qū)一主題”活動(dòng)以及若干場(chǎng)特色主題活動(dòng)，挖掘一批特色街區(qū)、文化地標(biāo)、公園、露臺(tái)、美麗鄉(xiāng)村，并啟動(dòng)“上海市商業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)”評(píng)選表彰活動(dòng)，征集一批具有引領(lǐng)性的創(chuàng)新項(xiàng)目。

根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)大數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室（上海）監(jiān)測(cè)，4月29日至5月28日期間，第四屆上海“五五購(gòu)物節(jié)”啟動(dòng)首月，上海市線(xiàn)下消費(fèi)日均近80億元，與2021年活動(dòng)同期基本持平，較2022年活動(dòng)同期增長(zhǎng)33.6%。

二季度前沿商業(yè)熱點(diǎn)：

5月5日，日本高檔生吐司專(zhuān)賣(mài)店、由戴德梁行獨(dú)家代理的“銀座仁志川”在中國(guó)首次開(kāi)店，亮相于上海香港廣場(chǎng)。“銀座仁志川” 僅用6天迅速走紅、引來(lái)排隊(duì)熱潮，未來(lái)拓店計(jì)劃值得期待。

5月18日，全球藝術(shù)與奢侈品收藏平臺(tái)蘇富比（Sotheby’s）位于蘇州河畔的“上海蘇富比空間”正式揭幕。

該項(xiàng)目總面積約達(dá)2,000平方米，位于上海都市藝術(shù)文化“會(huì)客廳”。蘇富比將其打造為一個(gè)功能豐富、開(kāi)放多元的綜合性收藏生態(tài)空間，可提供展覽、講座、工作坊等多種形式的線(xiàn)下體驗(yàn)和文化服務(wù)，為藏家群體及文化藝術(shù)愛(ài)好者搭建充滿(mǎn)流動(dòng)性和生命力的文化社區(qū)。

6月中旬，興業(yè)太古匯主要的調(diào)整來(lái)自南京西路沿街店鋪，BALENCIAGA品牌一并拿下該側(cè)四個(gè)店鋪的位置，目前巨幅圍擋逐步呈現(xiàn)。同一時(shí)間，石門(mén)一路沿街原雙立人的雙層店鋪位置調(diào)整為Max Mara，其他品牌的連帶升級(jí)調(diào)整也開(kāi)始籌備，下半年調(diào)整后的呈現(xiàn)值得期待。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九表示，2023年《若干措施》重點(diǎn)圍繞“全年消費(fèi)節(jié)慶”、“四大經(jīng)濟(jì)”、“四大消費(fèi)”、“提升商業(yè)空間品質(zhì)”和“優(yōu)化消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境”等五個(gè)方面，大力提振市場(chǎng)預(yù)期和信心；穩(wěn)增長(zhǎng)，促消費(fèi)。

同時(shí)，南京西路東段的商圈升級(jí)，太古地產(chǎn)延續(xù)了對(duì)高端零售商業(yè)項(xiàng)目的堅(jiān)持。引入了安塏第俱樂(lè)部、寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易威登、酩悅香檳、江詩(shī)丹頓等一系列重奢品牌。張園的開(kāi)業(yè)明確了南京西路東段的定調(diào)，與西段相呼應(yīng)，帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)升級(jí)，注重“首店”“首秀”“首發(fā)”效應(yīng)，與豐盛里形成完整的商業(yè)界面，為張園賦予全新的商業(yè)功能和業(yè)態(tài)，打造中心城區(qū)具有影響力和美譽(yù)度的商圈商街。

未來(lái)南京西路南北區(qū)域也將分別設(shè)置文化演藝中心、潮流中心及美術(shù)館等文化場(chǎng)館，整個(gè)地塊內(nèi)還將設(shè)置多處公共活動(dòng)空間，將成為輻射周邊市民的文化活動(dòng)基地。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文也表示，從消費(fèi)到收藏，國(guó)內(nèi)消費(fèi)客群對(duì)消費(fèi)開(kāi)始有保值的需求；隨著元宇宙的概念傳播、數(shù)字藝術(shù)品確權(quán)技術(shù)的提升以及國(guó)外的幾宗數(shù)字藝術(shù)品拍賣(mài)出現(xiàn)天價(jià)，數(shù)字藏品、數(shù)字藝術(shù)收藏，引起了更多人的關(guān)注。

展望未來(lái)，數(shù)字藏品通過(guò)加密運(yùn)算技術(shù)，將圖片、音頻、模型等數(shù)字資產(chǎn)或?qū)嶓w寫(xiě)入智能合約，可供收藏、交易、流通。

上海大宗交易市場(chǎng)需求逐步釋放

二季度，上海大宗交易市場(chǎng)回暖明顯，共成交27宗、共計(jì)241.6億元的大宗交易，相較一季度翻倍有余，同比亦上漲73%。但剔除個(gè)別案例，以2023半年時(shí)間對(duì)照，與歷史五年相比還處在中等水平。

其中，自用型買(mǎi)家以41%的占比占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，相較2022年度上漲了6個(gè)百分點(diǎn)，其中由以能源、國(guó)企、消費(fèi)類(lèi)買(mǎi)家為甚，三者撐起了自用型買(mǎi)家半數(shù)份額的成交。

內(nèi)外資占比從半年時(shí)間總結(jié)看，內(nèi)資占比處在歷史四年平均值80%左右水平，反映出內(nèi)資在買(mǎi)家中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。

物業(yè)類(lèi)型方面，辦公/研發(fā)辦公以超60%的占比繼續(xù)穩(wěn)居市場(chǎng)首位，但公寓類(lèi)物業(yè)受到投資者追捧，首次超過(guò)商業(yè)，以超20%的占比居市場(chǎng)第二。戴德梁行資本市場(chǎng)部二季度亦促成松江天陽(yáng)項(xiàng)目成交，為2023長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的典型案例。

展望下半年，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)測(cè)，近期市場(chǎng)在售物業(yè)項(xiàng)目增加，資本化率出現(xiàn)上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)買(mǎi)賣(mài)雙方心理價(jià)差將進(jìn)一步縮小，更多交易或?qū)⒃谙掳肽甓劝l(fā)生；消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作正如火如荼地進(jìn)行，今年下半年度或?qū)⒊霈F(xiàn)成功發(fā)行案例，零售類(lèi)資產(chǎn)會(huì)吸引更多投資人目光。

同時(shí)，受甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)增加影響，辦公類(lèi)資產(chǎn)租賃情況承壓，預(yù)計(jì)下半年度空置率將出現(xiàn)上升趨勢(shì)，或?qū)⒂绊戀Y產(chǎn)估值；異地政府平臺(tái)、國(guó)企在上海配置大宗物業(yè)資產(chǎn)已成為新潮流。

此外，長(zhǎng)租公寓大宗交易頻頻，預(yù)計(jì)下半年度仍將是機(jī)構(gòu)投資人最關(guān)注的資產(chǎn)類(lèi)別之一。

總體來(lái)說(shuō)，與住宅一樣，商辦等市場(chǎng)整體需要國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的進(jìn)一步刺激政策出臺(tái)。

華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)

二季度，華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)需求整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

上海市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)制造業(yè)需求仍然表現(xiàn)積極，平均租金環(huán)比微漲0.4%至48.8元/平方米/月，市場(chǎng)空置率環(huán)比微漲3.3%至10.6%。

江蘇省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金環(huán)比微漲0.2%，至34.4元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至13.2%；安徽省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.6%，至28元/平方米/月；空置率環(huán)比上升5.8個(gè)百分點(diǎn)至13.4%；浙江省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，平均租金微降1.3%至35.2元/平方米/月；空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。

制造業(yè)等高稅收租戶(hù)更受歡迎

二季度，華東區(qū)高標(biāo)倉(cāng)存量較去年整體去化放緩，租戶(hù)仍以制造業(yè)、電商及快遞快運(yùn)為主。傳統(tǒng)電商節(jié)對(duì)租賃需求的帶動(dòng)不明顯，整體市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)問(wèn)詢(xún)表現(xiàn)未出現(xiàn)明顯增加。因此，園區(qū)招商更歡迎稅收、效益或產(chǎn)值高的租戶(hù)。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，預(yù)制菜行業(yè)興起。為提升食品新鮮度及供應(yīng)鏈效率，冷鏈園區(qū)內(nèi)增加中央廚房，實(shí)現(xiàn)庫(kù)內(nèi)生熟加工分區(qū)。園內(nèi)實(shí)現(xiàn)食材從存儲(chǔ)、加工、包裝、運(yùn)輸一體化作業(yè)流程。近五年，冷庫(kù)市場(chǎng)從傳統(tǒng)冷庫(kù)向高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)迭代，高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已形成。

預(yù)計(jì)后五年冷庫(kù)發(fā)展將迎來(lái)拐點(diǎn)，冷鏈園區(qū)從單一存儲(chǔ)功能向集生產(chǎn)、存儲(chǔ)、展銷(xiāo)等功能于一體的多功能多溫區(qū)綜合型園區(qū)發(fā)展，預(yù)計(jì)綜合型冷鏈園區(qū)將成為新的市場(chǎng)趨勢(shì)。

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