反復(fù)的疫情疊加區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素，讓哈爾濱成為打響取消樓市限購(gòu)限貸第一槍的城市。

哈爾濱市政府官網(wǎng)3月23日發(fā)布《關(guān)于擬廢止<哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知>》文件的公式，明確2018年出臺(tái)的當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控措施已完成階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。根據(jù)2018年發(fā)布的《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，4年來(lái)哈爾濱市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行了包括限購(gòu)、限貸、強(qiáng)監(jiān)管等樓市緊縮政策。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廢止此前緊縮性政策，是樓市政策放松的一個(gè)重要體現(xiàn)。

多項(xiàng)指標(biāo)普跌

調(diào)控四年來(lái)，哈爾濱市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。特別是2021年，反復(fù)的疫情疊加整體經(jīng)濟(jì)因素，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈爾濱新房?jī)r(jià)格已連續(xù)七月下跌，今年2月環(huán)比跌幅有所收窄，不過(guò)仍在低谷。

此前同策發(fā)布的《2021年哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》顯示，哈爾濱樓市之所以呈現(xiàn)疲態(tài)，根源在于供需失衡。同策在報(bào)告中稱，哈爾濱近五年住宅年平均供應(yīng)量達(dá)848萬(wàn)平方米，年平均銷售量?jī)H699萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，需求難以滿足供應(yīng)去化，供需結(jié)構(gòu)失衡，庫(kù)存量增大。同時(shí)，產(chǎn)品集中入市，市場(chǎng)需求傾向飽和，造成產(chǎn)品去化乏力，新房空置率提高。

哈爾濱樓市多項(xiàng)指標(biāo)的普跌，除了區(qū)域經(jīng)濟(jì)與疫情因素影響之外，也與此前哈爾濱發(fā)布的樓市緊縮政策密切相關(guān)。

頒布于2018年5月5日的《通知》采取了多項(xiàng)樓市緊縮措施。其中，《通知》中明確要求實(shí)行區(qū)域性限售政策。在主城區(qū)6區(qū)落實(shí)三年限售政策，從商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年可上市交易;收緊貸款政策，將公積金個(gè)人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調(diào)整為0.4，并控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)等。

短期有望喚醒部分剛需

“此次哈爾濱擬廢止區(qū)域性房地產(chǎn)限售政策釋放了一定的積極信號(hào)，加持作用不容小覷。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)曉榮表示。

同策機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，2021年，哈爾濱住宅供應(yīng)422萬(wàn)平方米，同比下降58%;成交361萬(wàn)平方米，同比下降28%;成交金額373億元，同比下降32%。

在關(guān)曉榮看來(lái)，當(dāng)前疫情在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，居民存款下降導(dǎo)致樓市購(gòu)買力下降，去化與需求兩端均緊張導(dǎo)致樓市交易局面較顯乏力，城市庫(kù)存積壓。而本次哈爾濱以發(fā)布明確公示文件的方式向市場(chǎng)傳遞，政策調(diào)整具有一定的權(quán)威性、務(wù)實(shí)性，將在一定程度上弱化市場(chǎng)觀望情緒以及存疑心理。

關(guān)曉榮預(yù)測(cè)，廢止區(qū)域限售等舉措，短期內(nèi)有望喚醒部分購(gòu)房群體尤其是受限區(qū)域群體的置業(yè)需求，進(jìn)一步緩解城市庫(kù)存壓力，使得合理住房需求得到滿足。

全面放松不具備條件

來(lái)自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，自2022年以來(lái)已有近60個(gè)城市進(jìn)行了政策“松綁”，但調(diào)整層面各不相同。

對(duì)于本次哈爾濱打響取消限購(gòu)限貸第一槍，是否將引發(fā)其他城市效仿，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國(guó)大規(guī)模取消限購(gòu)可能性不大，但可能會(huì)有部分區(qū)域?qū)σ恍┻^(guò)于嚴(yán)苛、過(guò)于收緊的政策進(jìn)行調(diào)整，這也是”因城施策“的一個(gè)體現(xiàn)，哈爾濱的做法對(duì)其他城市有借鑒意義。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此前各地政策的調(diào)整，更多體現(xiàn)為金融政策放松，“五限”政策的放松節(jié)奏較慢。未來(lái)各地應(yīng)“慎重出臺(tái)收縮性政策”，基于市場(chǎng)狀況積極調(diào)整，多從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的角度出發(fā)，為市場(chǎng)復(fù)蘇創(chuàng)造窗口期。(記者盧揚(yáng)實(shí)習(xí)記者孫永志)

關(guān)鍵詞： 緊縮性政策 樓市政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品住宅