高端商業(yè)大平層已逐漸變成了廣州樓市的另類樣本。克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州成交了128套總價過千萬元的一手公寓，其中35套總價超過了2000萬元，這一數(shù)字遠超2020年的11套。200m2-400m2的商業(yè)大平層在今年推貨更為積極，并在中心城區(qū)多點開花，天河的珠光金融城壹號、合景臻溋·名鑄，越秀的粵海壹桂府、荔灣的濱江上都等大平層產(chǎn)品陸續(xù)上新，到底高端公寓值不值得買，今年能否走出獨立行情?

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商業(yè)大平層成交增加明顯，中心區(qū)新品涌現(xiàn)

“預(yù)計均價20萬元/m2，一線望江，最小的戶型是206m2，最大的261m2。”珠光金融城壹號的銷售人員向記者表示，雖然我們是商業(yè)大平層，但很多買家其實并不介意。

前段時間，珠江新城合景天鑾一套約245m2的4房商業(yè)大平層，以總價3880萬元成交，成交單價15.8萬元/m2，稅后單價約18萬元/m2，刷新了不少人對商業(yè)大平層的想象。而今年，更是廣州商業(yè)大平層爆發(fā)的一年，從天河的珠光金融城壹號、合景臻溋·名鑄，到越秀的粵海壹桂府，再到荔灣的濱江上都……都推出了200m2以上的商業(yè)大平層項目，戶型甚至比項目內(nèi)的住宅更方正、景觀面更大。有業(yè)內(nèi)人士指出，“明顯感受到今年市場上對大平層的認知發(fā)生本質(zhì)的變化——大家不再抗拒商業(yè)大平層。”

來自克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州成交了128套總價過千萬元的一手公寓。其中35套總價超過了2000萬元，而在2020年只有11套。克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，“選擇商業(yè)大平層的買家，多半有了多次置業(yè)的經(jīng)驗，他們所考慮的不僅僅是物業(yè)的使用價值，還要兼?zhèn)浼彝ベY產(chǎn)配置的財富價值。從去年高端商業(yè)產(chǎn)品成交情況來看，多分布為琶洲、金融城、荔灣廣船、白云新城、南沙明珠灣等板塊，這些項目基本都帶有云山珠水的屬性，而且大部分都在廣州的中心區(qū)。”

事實上，今年陸續(xù)亮相的商業(yè)大平層項目，都位于廣州中心核心區(qū)板塊，珠光金融城壹號以及合景臻溋·名鑄都位于天河金融城，同樣是擁有稀缺的江景資源，是一線臨江商業(yè)大平層產(chǎn)品。兩個項目相距較近，但面積段有所差異，珠光金融城壹號主力為206m2-261m2的戶型，合景臻溋·名鑄則是320m2-400m2的大平層公寓產(chǎn)品。其中，合景臻溋·名鑄的公寓位于項目前排，一線望江，住宅產(chǎn)品則位于后排，部分戶型望江。

同樣也是核心中心區(qū)，越秀的粵海壹桂府，位于北京路，是一個帶空中花園和底商的大型商業(yè)綜合體。戶型主打219m2-233m2面積尺度，層高約4.5米。而荔灣的濱江上都璇灣公館，A棟的商業(yè)大平層為15層的小高層，約356m2的產(chǎn)品，1月28日開盤，目前去化已超過一半。

據(jù)合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)預(yù)計還有城投雪松大源村項目等大平層公寓項目上新，將有稀缺的云山景觀資源加持。另外魚珠板塊的保利魚珠港東地塊、濱江西板塊的太古倉廣州港地塊，琶洲東南板塊的地鐵赤沙地塊，白云新城板塊的某項目預(yù)計有大平層新貨于兩年內(nèi)連續(xù)上市。

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不限購主打高凈值人群，滿足高端居住和資產(chǎn)配置需求

不限購的商業(yè)大平層市場作為一個增量市場，市面上產(chǎn)品越來越多，而珠江新城合景天鑾的高價二手成交也讓高端商業(yè)的流動帶來了信心，但商業(yè)和住宅的性質(zhì)始終有別，商業(yè)大平層到底會吸引哪類人群?

在肖文曉看來，商業(yè)大平層在售產(chǎn)品一般都是200m2以上的大戶型，價格基本都是在千萬元以上，在入市門檻上已決定了購買群體必須是資金實力強的高凈值群體。這類人群并不會聚焦于住宅還是商辦，更多的是聚焦在項目的產(chǎn)品本身，包括地段、景觀、服務(wù)等。“不管是金融城，還是越秀荔灣，高端大平層確實在今年都井噴上線。對于大幾千萬元套均價的物業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)，如果位置是在廣州的中心地段，其實它的性質(zhì)是住宅還是商辦，并不是特別的關(guān)鍵，因為對于這類購買人群來說，他們未必有名額買住宅。只要他有資格買，覺得這個產(chǎn)品足夠好，就能打動們。”

合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧育華表示，從潛在項目的地域分布看，云山珠水資源特色仍為未來大平層產(chǎn)品的主旋律。下一代大平層產(chǎn)品，將繼續(xù)承載著各類高端資源，滿足新興階層迭代的高端居住和資產(chǎn)配置需求。

房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志則認為，商業(yè)大平層集中上線，是“3·30”政策影響下的效果。2017年3月30日，廣州市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，根據(jù)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新報建商服類房地產(chǎn)項目，小分割單元不得低于300平方米。鄧浩志認為，合景天鑾的高價成交是孤案。“該項目所處的核心城區(qū)周邊配套非常成熟，其次項目位置周邊已沒有任何的可開發(fā)用地，所以分流了部分的需求。而目前其他大平層公寓項目，大部分周邊依然有可開發(fā)用地或住宅，從這個方面看也會對商業(yè)大平層的發(fā)展空間有一定約束。”

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200m2-300m2

中心區(qū)大平層或是主流

廣州的傳統(tǒng)高端項目多看重景觀資源“云山珠水”，而現(xiàn)時的商業(yè)大平層同樣非常注重區(qū)位和稀缺景觀資源。有業(yè)內(nèi)人士坦言，“對待大平層，要有買奢侈品的心態(tài)，畢竟大平層能否跑贏住宅，現(xiàn)在誰也不敢下定論。但如果對生活品質(zhì)有很高的追求，現(xiàn)在部分大平層不管是地段、戶型、室內(nèi)裝修還是設(shè)計感，已甩開住宅一大截。”

肖文曉表示，高端大平層基本都在中心區(qū)，這是因為對于改善人群來說，需要的并不是說單純的增加面積。真正的改善是有一定面積的基礎(chǔ)上，保障居住的生活品質(zhì)。要有這樣的提升，那就必須是在中心區(qū)購買。

在面積方面，肖文曉認為，200m2-300m2的商業(yè)大平層會更受歡迎。“如果戶型做得太小，100多m2的舒適性，估計難以達到質(zhì)的提升。如果四五百平方米，那么總價又變成了五六千萬元，甚至更高，這樣受眾也會更少。”

來自廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2022年公寓市場新貨預(yù)測供應(yīng)量為102.7萬m2，加上大量的庫存，市場可售總貨量約300萬m2。2021年供應(yīng)量中，中心區(qū)域已超外圍區(qū)域;預(yù)計2022年中心區(qū)域大概率會繼續(xù)呈現(xiàn)不輸外圍的供應(yīng)格局。2021年的成交數(shù)據(jù)顯示，150m2以上單位的成交套數(shù)較往年增加百余套，主要交易來自近年興起的高端大平層、類住宅單位項目。

“事實上，商業(yè)大平層與普通公寓的使用邏輯還是有所不同，在市中心以及住宅物業(yè)比較稀缺的板塊，商業(yè)大平層的居住功能屬性會更強一些。”肖文曉指出，這些高價項目入市之后能有怎樣的表現(xiàn)，關(guān)鍵還是看項目自身包括地段資源和產(chǎn)品力在內(nèi)的綜合素質(zhì)能否打動市場。（記者何璐詩）

關(guān)鍵詞： 商業(yè)大平層 廣州中心區(qū) 廣州樓市 一手公寓