一年一度的南京商業(yè)地產(chǎn)報告于1月20日新鮮出爐。記者從知名機構(gòu)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)中獲悉，2021年第四季度，南京商業(yè)地產(chǎn)市場整體較為活躍，租賃成交量較上季度有所提升;辦公樓市場的整體空置率環(huán)比小幅回升，租金繼續(xù)維持平穩(wěn)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，四季度整體消費能力略顯疲軟，初現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，零售物業(yè)市場平均空置率小幅上升。

仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示，過去的2021年是南京“十四五”的開局之年，也是南京建設(shè)國際消費中心的啟動之年。展望2022年，南京將在政府的引領(lǐng)下奠定以“科學創(chuàng)新驅(qū)動”為底色的發(fā)展格局，并持續(xù)構(gòu)建以軟件信息產(chǎn)業(yè)為基調(diào)的高能級國家中心城市。南京商辦市場將以中資企業(yè)為引領(lǐng)，“存量項目優(yōu)化+增量項目提質(zhì)”、樓宇定制化綠色服務(wù)已成為未來商辦市場健康運作的新生態(tài)模式。

“金融+科技”租賃需求活躍，超八成為中資租戶

數(shù)據(jù)顯示，2021年南京整體辦公樓凈吸納量約為18.5萬平方米，恢復(fù)至疫情前水平。甲級辦公樓凈吸納量約為10.2萬平方米，其中，二季度和四季度租賃市場最為活躍，交易數(shù)量基本持平。2021年四季度，南京甲級存量辦公樓市場的凈吸納量約為2.2萬平方米。

就整體辦公樓市場行業(yè)需求而言，2021年全年金融類企業(yè)租賃活躍度最高并占據(jù)甲級辦公樓市場成交焦點。其中保險行業(yè)全年需求位居第一，且近七成選址于甲級辦公樓;科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)承租能力最強且持續(xù)增長。

就成交類型分析，隨著南京經(jīng)濟活力逐漸恢復(fù)，全年擴租與升級類租賃需求逐步提升，甲級辦公樓市場全年近四成為新設(shè)公司交易，其中1/3為金融類企業(yè)。

從租賃交易規(guī)模來講，小面積租賃需求逐步下降。2021年前三季度，小面積成交主導(dǎo)市場。四季度超1,000平方米的租賃交易增多，尤其是甲級辦公樓市場，四季度租賃成交超半數(shù)為1000平方米以上面積。

從板塊成交分析，租賃表現(xiàn)依然集中在河西板塊和新街口。新街口板塊以搬遷和升級交易為主要需求來源，其甲級辦公樓市場在四季度去化0.4萬平方米左右，全年去化1萬平方米左右。河西板塊以升級和新設(shè)公司為主要需求來源，甲級辦公樓市場四季度去化約為1.4萬平方米，全年去化8.6萬平方米，河西產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著。

2021年全年近52萬平方米共8個新增項目入市，其中有兩個甲級項目在四季度入市。一個為位于鼓樓板塊的中海廣場，體量為15.6萬平方米，提升了鼓樓板塊的商務(wù)氛圍;另一項目為位于河西板塊的金融城二期西區(qū)A1、A2、A3三棟自用項目，總體量約為14.5萬平方米。

截至2021年末，全市整體辦公樓市場存量約為488萬平方米，整體空置率環(huán)比上升0.5個百分點至24.2%。甲級辦公樓空置率環(huán)比上升0.9個百分點至30.7%，乙級辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.5個百分點至18.0%。

年末租金跌幅觸底，買方市場效應(yīng)持續(xù)

受三季度南京疫情導(dǎo)致市場需求被暫停的影響，四季度業(yè)主去化壓力增大，租金持續(xù)平穩(wěn)下探。甲級辦公樓市場凈租金錄得4.0元每平方米每天，環(huán)比下降0.6個百分點，同比下降3.4個百分點;乙級辦公樓市場凈租金錄得3.2元每平方米每天，環(huán)比下降0.3個百分點，同比下降0.7個百分點。

由于南京市場整體供應(yīng)體量較大，租戶選擇較多，租金成本控制依然是主導(dǎo)辦公樓租賃市場的主要情緒，業(yè)主對于整體談判的可控空間進一步縮小。從整年租金變化趨勢來看，整體租金依然處于穩(wěn)定調(diào)節(jié)狀態(tài)，以期滿足租金與需求的平衡。

業(yè)內(nèi)預(yù)測，2022年南京辦公樓市場“內(nèi)卷”將加劇，預(yù)計全年有10個項目共約96萬平方米體量入市，均集中于河西板塊和南京南站板塊。2022年上半年入市的將有4個項目共計34萬平方米的體量，分別是德基世界貿(mào)易中心、金鷹世界B塔、復(fù)地中心和國泰君安金融中心。南京辦公樓市場正在有條不紊的恢復(fù)中，長期需求持續(xù)看好，但未來幾年的供應(yīng)體量仍較大市場空置率將仍在較高位運行。仲量聯(lián)行預(yù)計，2024年市場供需博弈將達到初步平衡。

“雙減”政策致教育行業(yè)公司退租

此外，雙減政策導(dǎo)致教育行業(yè)公司退租的市場行為，對南京甲級辦公樓市場也產(chǎn)生了一定的影響。租金方面，未來較大的供應(yīng)量將逐步使業(yè)主“破防”，在調(diào)整租金以及軟性附加條件方面將有更大的彈性空間。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“在‘雙循環(huán)’格局下，南京商辦市場正處于能級提升的‘蝶變期’，未來大規(guī)模的辦公供應(yīng)將成為未來產(chǎn)業(yè)變革升級不可或缺的高質(zhì)量載體，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)將隨著更多項目入市而愈加凸顯。在辦公樓市場向多中心發(fā)展的態(tài)勢下，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)堅持以市場發(fā)展為導(dǎo)向，同時也要為了避免樓宇同質(zhì)化競爭而提供更為多樣靈活的策略和空間選擇。”

零售物業(yè)兩極分化初現(xiàn)

2021年末，南京零售物業(yè)市場整體空置率環(huán)比上升0.3個百分點至4.4%。在“雙十二”線上線下大促活動助推的消費狂歡下，南京前1-11月的社會消費品零售總額同比增長10.5%，有效提振了全市經(jīng)濟活力。

為滿足Z世代對消費場景的需求，核心商圈在接近一年中進行的提檔升級，并初現(xiàn)成效，如德基今年提檔升級成為南京唯一重奢mall，引入大量美妝香氛品牌首店，包括凱利安、潘海利根、阿蒂仙、馥馬爾、MFK、CT、Loewe香氛、華倫天奴美妝等。次級商圈消費力則略顯疲軟，隨著越來越多的品牌選址次級商圈，競爭趨于激烈。一些傳統(tǒng)商業(yè)體存在招商難的困境，促使商場積極調(diào)整品牌定位，根據(jù)自身的區(qū)位、客群等采用差異化的戰(zhàn)略吸引人流量，其中“小而美”的社區(qū)商業(yè)中心表現(xiàn)出強大的消費潛力，如樂基廣場在經(jīng)過長期對自身發(fā)展的定位探索以及引入盒馬鮮生、SEE by ONE設(shè)計師品牌集合店等業(yè)態(tài)提升商場人氣，取得了良好的效果。

在全民提倡“碳中和”“碳達峰”的綠色消費時代，新能源汽車品牌為搶占南京市場持續(xù)加碼，在多家商場首層設(shè)立體驗店。與此同時，四季度華為強勢擴張六家門店，其中在德基廣場新開的為首家華為智能生活館。值得一提的是，受“雙減”政策的影響，教培行業(yè)調(diào)整，文體類培訓(xùn)類所受影響較小，如橡皮蟲國際美校、樂旋乒乓、秦漢胡同國學等開設(shè)新店較多。

零售市場整體租金維持平穩(wěn)

2021年全年，南京零售物業(yè)市場近82萬平方米共計9個項目入市，多核趨勢發(fā)展明顯。四季度共有四個項目入市，其中位于河西板塊的金地廣場于12月24日開業(yè)，體量為4.8萬平方米，招商率達99%，是南京河西南地區(qū)首家商業(yè)綜合體。次級商圈迎來三個項目入市，地處南京南站高鐵樞紐經(jīng)濟區(qū)核心位置的證大喜瑪拉雅項目，體量為10萬平方米，在經(jīng)歷了兩次延期后在十一開業(yè)，招商率約96%，彌補了南站板塊的商業(yè)空白，提升了雨花臺板塊的商業(yè)活力;位于城東麒麟板塊的麟瓏匯于12月18日開業(yè)，體量約為3.2萬平方米，推動了麒麟板塊的消費升級;年底壓軸開業(yè)的江北虹悅城為市場帶來10萬平方米的新增零售物業(yè)體量，其中30%品牌首進江北，招商率超99%，為區(qū)域旗艦型商業(yè)，為江北區(qū)域零售商業(yè)提升注入了催化劑。

市場整體租金維持平穩(wěn)，核心商圈租金表現(xiàn)韌性。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金小幅上升，錄得15.9元每平方米每天，環(huán)比上升0.1個百分點。核心商圈租金環(huán)比小幅上升0.1個百分點，凈有效租金約為19.8元每平方米每天。次級商圈凈有效租金與上季度持平，約為11.1元每平方米每天。

2022年全年預(yù)計有14個項目入市，合計約123萬平方米的體量，均衡分布于各個板塊。2022年第一季度預(yù)計將有5個項目入市，分別為中南魔力月光Mall、綠地紫金中心廣場、瑞安百子亭天地、麒麟荔枝廣場、C12國際中心，總計約33萬平方米的商業(yè)體量。

隨著越來越多的零售地產(chǎn)運營商落子次級商圈，南京零售物業(yè)市場由單核到多核發(fā)展同時面臨著機遇和挑戰(zhàn)。由于品牌方選址選擇增多，商場議價空間縮小，預(yù)計2022年整體租金將有限增長，空置處于高位的老牌商業(yè)或為快速去化而調(diào)低盈利空間。仲量聯(lián)行認為，在“消費4.0”時代，滿足年輕客群對消費的新需求、自身項目的精準定位、存量項目的迭代更新和新商業(yè)浪潮的結(jié)構(gòu)性升級，都將影響商圈的繁榮發(fā)展。(記者 馬祚波)

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 租賃成交量 辦公樓市場 整體空置率