新年伊始，廣州樓市就已經(jīng)有數(shù)個(gè)全新盤亮相了，2022年有了熱鬧的開(kāi)頭。從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)今年新盤的數(shù)量相較于2021年有所增加，未來(lái)將有充足的貨量不斷流入市場(chǎng)。

值得關(guān)注的是，從供應(yīng)格局來(lái)看，中心區(qū)改善型產(chǎn)品增多，不過(guò)，入市門檻也因供應(yīng)格局的變化水漲船高，預(yù)計(jì)將形成入市門檻低的小面積段產(chǎn)品買家競(jìng)爭(zhēng)激烈，而大面積單位產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力更大的局面。而局部區(qū)域例如增城的新塘、朱村板塊，黃埔知識(shí)城板塊，南沙的橫瀝島等板塊競(jìng)爭(zhēng)可能更加激烈。

供應(yīng)格局新變化：

中心城區(qū)供應(yīng)增多外圍區(qū)域貨量充足

據(jù)貝殼研究院廣州分院的測(cè)算，預(yù)計(jì)2022年新房供應(yīng)13萬(wàn)套左右，維持近幾年的高位水平。供應(yīng)仍將決定市場(chǎng)成交的走勢(shì)，預(yù)計(jì)供應(yīng)集中釋放將促使二、三季度成為新房市場(chǎng)的高峰期。中地行預(yù)測(cè)2022年有新貨推出的一手住宅盤達(dá)118個(gè)，天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)中心四區(qū)占比近20%，無(wú)論是新盤還是新貨，亮點(diǎn)都不少。

可以看到，2022年，最明顯的特點(diǎn)是中心城區(qū)全新盤選擇增多。其中，供應(yīng)一直稀缺的天河區(qū)都有6個(gè)新盤上市，分別位于金融城、牛奶廠、五山板塊。海珠區(qū)也終于迎來(lái)了比較大規(guī)模的推貨潮，目前能夠確定的也有6個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)來(lái)自中海系，而備受關(guān)注的主要是琶洲片區(qū)的越秀赤沙TOD項(xiàng)目、保利天斯地塊項(xiàng)目的上市。荔灣新貨也不少，預(yù)計(jì)有9個(gè)新項(xiàng)目入市，其中有4個(gè)是江景項(xiàng)目。越秀區(qū)有廣州城投·領(lǐng)越壹號(hào)一個(gè)新盤預(yù)計(jì)推出，受關(guān)注度頗高。

雖然中心區(qū)域新盤增加，但今年一手住宅供應(yīng)量的主力仍是外圍區(qū)域，其中增城一直以來(lái)就是供貨大戶，加上不限購(gòu)，對(duì)于剛需群體較為友好。2022年預(yù)計(jì)有27個(gè)新盤推出，主要分布在新塘、地鐵21號(hào)線沿線和荔湖新城等地。

南沙則預(yù)計(jì)有18個(gè)項(xiàng)目入市，橫瀝島有9個(gè)之多，加上目前在售的4個(gè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)將加大。此外，南沙灣和金洲-蕉門兩個(gè)板塊各有3個(gè)新盤上市，慶盛和靈山島尖兩個(gè)板塊分別有2個(gè)和1個(gè)新盤推出。

另外，推貨量較大的區(qū)域還有白云區(qū)、黃埔區(qū)。中地行預(yù)測(cè)，白云區(qū)2022年有17個(gè)項(xiàng)目入市，且有高端項(xiàng)目，如金沙洲華潤(rùn)置地金沙瑞府、白云新城的新世界云耀、富力富云山及同和板塊的云裳峯尚、天嵐等盤。

黃埔區(qū)新貨量也不少，預(yù)計(jì)有14個(gè)全新項(xiàng)目。去年新貨不多的中新廣州知識(shí)城將在2022年迎來(lái)爆發(fā)，7個(gè)項(xiàng)目集中入市。

2022年番禺預(yù)計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目入市，近年來(lái)幾乎沒(méi)有一手住宅面市的廣州南站板塊新貨不少，包括新鴻基南站TOD項(xiàng)目、廣州城投南站項(xiàng)目等。北部的從化、花都新貨略少，合計(jì)預(yù)計(jì)有11個(gè)項(xiàng)目入市。總體來(lái)說(shuō)，今年廣州一手樓貨量充足。值得注意的是，在2022年約100多個(gè)新盤新貨中，不少全新盤為在去年集中土拍中拍下的地塊，“上新速度”相當(dāng)快。

在今年充足的市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)境下，該采用怎樣的置業(yè)策略?貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，去年的調(diào)控政策都是意在穩(wěn)市場(chǎng)，打擊投資投機(jī)，而不是抑制正常居住需求，自住購(gòu)房者是有政策支持的，也不用慌。近期政策層面再次肯定了房地產(chǎn)的重要地位以及對(duì)合理住房需求的支持。近期地產(chǎn)信貸環(huán)境改善，具體表現(xiàn)在放款周期縮短、利率優(yōu)化等，而樓市調(diào)控也將進(jìn)入平穩(wěn)期，利好購(gòu)房者入市。

業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)市場(chǎng)充足的供應(yīng)和供應(yīng)特點(diǎn)格局，置業(yè)者應(yīng)該根據(jù)個(gè)人實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)情況理性選擇，而不是盲目跟風(fēng)入市。

首次置業(yè)型買家推薦：

鎖定白云、黃埔、增城、南沙及荔灣少數(shù)片區(qū)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)漸趨穩(wěn)定，不少首次置業(yè)的剛需買家也終于準(zhǔn)備發(fā)力，預(yù)計(jì)今年內(nèi)為自己購(gòu)得心儀的首套房，成就自己在廣州拼搏的夢(mèng)想。

在廣州打拼了5年的小瑩和男友就是準(zhǔn)備加入購(gòu)房大軍的其中一份子。小瑩告訴記者，他們從去年開(kāi)始就留意房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息。在天河上班的他們，會(huì)更傾向于在黃埔購(gòu)房。“近期黃埔不僅新盤多，戶型實(shí)用，價(jià)格也親民了不少，總價(jià)相對(duì)可以承受。我們覺(jué)得今年是比較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。”

看看這些新盤中，哪些更適合首次置業(yè)型買家?記者梳理預(yù)計(jì)在2022年推出的100多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，推貨量最大的區(qū)域依舊是價(jià)格親民又不限購(gòu)的增城區(qū)。而隨著地鐵18號(hào)線的開(kāi)通，不少在珠江新城上班的白領(lǐng)，也會(huì)考慮在南沙置業(yè)。

從價(jià)格上看，首次置業(yè)型買家比較適合根據(jù)自己工作地點(diǎn)的情況，選擇南沙、黃埔、白云、番禺以及增城。

亮點(diǎn)：

69平方米都可有三房

從趨勢(shì)來(lái)看，將首次置業(yè)者也囊括到置業(yè)客戶人群的項(xiàng)目，會(huì)讓戶型向小而精的方向進(jìn)一步邁出。比如白云湖將推出的新項(xiàng)目中建星光城，會(huì)有69平方米的N+1小戶型。另外，位于荔灣的珠實(shí)荷景路項(xiàng)目，也將會(huì)有約68平方米的三房產(chǎn)品。而增城的60~70多平方米的小三房產(chǎn)品也有不少，方便在廣州打拼的年輕人“上車”。

人口增加亦可一步到位

考慮到未來(lái)家庭人口增加，想一步到位的首次置業(yè)者則最好在預(yù)算范圍內(nèi)，購(gòu)買90~100多平方米的三房四房單位，目前這類產(chǎn)品已經(jīng)成為主流。東部這些板塊可以滿足。在黃埔和增城交界處，新盤的價(jià)格往往在“2”字頭。

改善型買家推薦：

天河、海珠推新多門檻也水漲船高

目前，改善型需求購(gòu)房的占比在增多，預(yù)計(jì)今年改善型置業(yè)將對(duì)市場(chǎng)形成支撐。一直關(guān)注市場(chǎng)推新信息的王女士對(duì)記者表示，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，樓市價(jià)格更趨合理，今年也在關(guān)注是否有價(jià)格合適、地段也合適的項(xiàng)目，有機(jī)會(huì)就會(huì)換一套大一點(diǎn)的房子。

對(duì)于改善型買家而言，值得高興的是，地段位置好但一向供應(yīng)少的天河區(qū)和海珠區(qū)，今年都有不少的全新盤上市。

今年改善置業(yè)選擇無(wú)疑增多了，但新增供應(yīng)產(chǎn)品門檻顯然也在提升。可以看到這些項(xiàng)目大多定位較高，且以面積較大的大平層單位為主，對(duì)購(gòu)買力的要求也高。值得一提的是，2021年廣州高端項(xiàng)目成交首次突破兩千套，今年伴隨著大批新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，高端項(xiàng)目成交也會(huì)增多。預(yù)計(jì)將形成入市門檻低的小面積段產(chǎn)品買家競(jìng)爭(zhēng)激烈，而大面積單位產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力更大的局面。

亮點(diǎn)：

項(xiàng)目地段好平層/復(fù)式產(chǎn)品選擇多

以天河來(lái)看，將有合景臻溋名鑄、合景臻頤府、合生縵云以及僑鑫·保利匯景臺(tái)、珠江天力項(xiàng)目、新城市領(lǐng)院6個(gè)新項(xiàng)目登場(chǎng)。其中，僑鑫保利·匯景臺(tái)在元旦期間就已經(jīng)開(kāi)放了樣板房，項(xiàng)目由14棟12層小洋樓組成，整體容積率僅1.94，舒適度頗高。產(chǎn)品方面涵蓋建面約125~352平方米平層/復(fù)式產(chǎn)品。合生縵云由10棟16~17層南北對(duì)流低密度小高層組成，以兩梯兩戶設(shè)計(jì)的大戶型產(chǎn)品為主。合景雙盤也是以大平層產(chǎn)品為主。海珠的項(xiàng)目也類似，由于近年海珠新增供應(yīng)有限，新項(xiàng)目地段位置好的，預(yù)計(jì)對(duì)置業(yè)者的吸引力很大。

隨著地鐵等交通設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展，以距離換性價(jià)比的可操作性更強(qiáng)。要實(shí)現(xiàn)居住改善也可將眼光向稍外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。白云、黃埔、番禺今年新增供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著近年實(shí)力房企新拍地項(xiàng)目的入市，區(qū)域產(chǎn)品力有明顯提升。(記者劉麗琴、陳白帆)

關(guān)鍵詞： 新房供應(yīng) 中心城區(qū) 廣州樓市 外圍區(qū)域