受國慶長假和樓市低迷的雙重影響，南京10月份二手房市場的表現乏善可陳，雖然掛牌均價微幅下探0.12%，但是成交量下滑明顯，同比和環比均下跌超過30%。對于買家來說，好消息是議價空間持續增大，已達近2年來的最高。

上月南京二手房掛牌均價36077元/㎡

盡管南京樓市的熱門板塊如河西等地掛牌價仍居高不下，不過在本該是交易旺季的“銀十”里還是出現了掛牌價下跌的趨勢。來自365淘房的統計顯示，10月份南京二手住宅的均價為36077元/㎡，環比上月的36121元/㎡，跌幅為0.12%，全市各區里只有棲霞區和六合區的掛牌價上漲，漲幅分別為4.16%和3.34%，其他區域全部環比走低，以建鄴區為例，9月的整體掛牌均價為48205元/㎡，至10月份降至47801元/㎡，降幅為0.84%;以學區房見長的玄武區則從41107元/㎡降至39440元/㎡，降幅最大為4.06%。

揚子晚報/紫牛新聞記者在鏈家網、我愛我家等多個中介平臺上看到，賣家態度相當“誠懇”，一套河西中部學區房的售價在3個月內下調了5次，單次降幅在1萬-1.5萬之間。這套房源的代理中介告訴記者，房主原本掛牌價過高，單價在6.8萬/㎡左右，數次調價后總價降了近8萬元，不過單價也只降了1000元/㎡，距離買家的心理價位仍有不小的差距。“如今是買方信心不足，不愿出手，掛牌價持續下滑成市場主流”，該中介表示。

成交量同比環比同步“大跳水”

再來看看“銀十”交易量的變化，根據網上房地產的官方數據，今年10月份南京共賣出二手房5828套，比9月的8944套少賣了3086套， 環比下跌34.8% ，同比2020年10月則下跌約35%。從各區的成交情況來看，南京我愛我家研究院指出各區成交排名基本沒有變動，其中江寧成交1051套，仍排名第一;棲霞、浦口排名分列二三位，受市場整體下行影響，各區的成交量環比均出現不同程度下滑。

記者發現，交易量變動最大的要數江寧和棲霞兩地，成交二手房套數近乎“腰斬”，這與當地掛牌房源數量較多、同質化競爭激烈有關。“新房都不好賣，不用搖號的樓盤比比皆是，一二手倒掛的現象也幾乎銷聲匿跡”，沒有“倒掛”的加持，二手房跟新房相比自然失去了吸引力，除了剛需置業以外，不少改善換房的需求被暫時擱置下來。

二手房議價空間達近2年新高

低迷的市場對于剛需客來說其實也有好消息，來自南京我愛我家研究院的分析報告，10月南京二手房交易的議價空間為4.98%，環比再漲0.91%，達到近2年以來的最高值。舉例來說，一套300萬的二手房，砍價空間高達15萬，而就在半年前的今年5月份，同樣一套房源的議價空間僅為6萬元左右。

“目前二手房交易已逐步轉為買方市場，購房者在談判中的話語權已大大增加”，南京我愛我家研究院認為，加上市場房源供應充足，業主為了盡快促成交易也會選擇降價，這一趨勢或將持續至年底。

此外，10月份低總價房源也成為市場主力，100萬-200萬的價格段成交占比高達40.1%，繼續排名第一，環比上漲4.9%;300萬以內的累計占比達71.2%，毫無疑問，低總價房源已成為客戶首選。從面積段來看，剛需、剛改客群中意90平方米以內的戶型，累計占比65.7%，其中60平方米-90平方米是主力需求;120平方米以上的中大戶型也有一定市場空間，成交占比為14%。市場人士建議，樓市下行階段是出手置業的良機，充足的房源加上擴大的議價空間，買家不要錯過難得的市場調整期。(記者 馬祚波)

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