伴隨著十一長(zhǎng)假，“銀十”悄然開幕。作為傳統(tǒng)的銷售旺季，濟(jì)南樓市“銀十”期間的購(gòu)房心態(tài)如何?面對(duì)大眾購(gòu)房心態(tài)的轉(zhuǎn)變，各大房企又在如何應(yīng)對(duì)?“穩(wěn)”字當(dāng)頭的市場(chǎng)環(huán)境下，“銀十”乃至第四季度濟(jì)南樓市將何去何從?為此，記者在十一期間作了調(diào)查探訪。

心態(tài)：“我覺得可以再等等”，大眾普遍很淡定

“金九銀十”，省城樓市傳統(tǒng)的促銷旺季。根據(jù)往年市場(chǎng)表現(xiàn)，無(wú)論剛需還是改善，眾多市民往往都會(huì)在此時(shí)擇機(jī)出手。

“除非有特別優(yōu)惠的盤，否則我覺得可以再等等。”“金九”已過、“銀十”開幕的當(dāng)下，看過幾個(gè)樓盤之后，市民鄧華(化名)更加堅(jiān)定了這種想法。

八年前，鄧華(化名)大學(xué)畢業(yè)后來(lái)濟(jì)參加工作。五年的愛情長(zhǎng)跑，鄧華與女友早已開始談婚論嫁，兩人也一直考慮著買房。

“錢都準(zhǔn)備好了，可沒有以前那么著急了。”鄧華坦言，盡管面臨購(gòu)置婚房的難題，但自己與女友卻沒有了前年那種買房置業(yè)的的沖動(dòng)，“總感覺現(xiàn)在樓市仍有下行空間，就想等等再看看”。

國(guó)慶節(jié)期間，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者與多位購(gòu)房者交流發(fā)現(xiàn)，在“房住不炒”的大背景下，經(jīng)過兩年多一輪嚴(yán)過一輪的調(diào)控，房?jī)r(jià)真的跌了嗎?現(xiàn)在是買房的最佳時(shí)點(diǎn)嗎?再等等還是先上車?諸如此類的疑慮與困惑，讓“鄧華”們不免心里打起算盤。

今年“金九”期間的兩組數(shù)據(jù)或許能反映出當(dāng)下購(gòu)房者的這種心態(tài)。

據(jù)合富輝煌(中國(guó))山東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至26日濟(jì)南市開盤及加推的樓盤共有36個(gè)，其中23個(gè)樓盤開盤或加推當(dāng)天去化率未超30%，占比達(dá)到63.8%。這也就是說(shuō)，9月的樓市供應(yīng)量不小，但去化率卻在下降，往年“金九銀十”期間那種“開盤即售罄”的高去化率已不復(fù)存在。

“日均網(wǎng)簽量”同樣佐證著這種心態(tài)。數(shù)據(jù)顯示：9月濟(jì)南日均網(wǎng)簽量約在220套左右，而6、7、8月濟(jì)南日均網(wǎng)簽量分別是370套、311套、260套。

“從6月開始，市場(chǎng)的熱度就在慢慢下降，成交量在下滑，網(wǎng)簽量同比去年、環(huán)比上都呈現(xiàn)一個(gè)10%左右的下滑，大家普遍感覺到的就是——市場(chǎng)在轉(zhuǎn)涼。”濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛說(shuō)。

剖析：為什么會(huì)覺得要再等等?當(dāng)下樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭

之所以想“先等等再買房”，鄧華基于兩個(gè)原因。

首先，市區(qū)二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)走低，讓鄧華對(duì)買新房猶豫不決。“之前總是售樓處來(lái)電話，現(xiàn)在卻總接到二手房中介電話。”從這些中介們的一通通電話中，鄧華了解到，像山大路周邊、環(huán)山路等區(qū)位、學(xué)區(qū)相對(duì)較優(yōu)的二手房?jī)r(jià)格已不似往常那般堅(jiān)挺，甚至部分賣家開始主動(dòng)降價(jià)，“新房一下子感覺不那么香了!”

第二個(gè)原因則與他工作經(jīng)歷有關(guān)。從事保險(xiǎn)理財(cái)行業(yè)的他發(fā)現(xiàn)，近期以來(lái)，找他辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的人員逐漸增多。“人們的投資熱情在從房地產(chǎn)向其他方向轉(zhuǎn)移，”這讓鄧華切實(shí)感覺到，樓市的熱度在下降，“除非買房自住，暫時(shí)看不到房地產(chǎn)的投資價(jià)值，還面臨著銀行放貸難、利率高、變現(xiàn)難、出租難等諸多問題。”

與選擇“再等等”的鄧華不同，與他年紀(jì)相仿，同樣面臨著婚房剛需的李源(化名)，則選擇了在國(guó)慶“上車”。

李源就職于高新區(qū)一家創(chuàng)業(yè)公司。他看中了融創(chuàng)未來(lái)壹號(hào)的新房，并打算十一期間簽約。雖然離市區(qū)較遠(yuǎn)，但考慮到離單位相對(duì)近、濟(jì)南東的發(fā)展前景，他覺得此處未來(lái)還有升值空間。

在李源看來(lái)，雖然自去年以來(lái)濟(jì)南房?jī)r(jià)出現(xiàn)零星下降，但沒有實(shí)質(zhì)性的大幅降價(jià)。一方面，濟(jì)南的房?jī)r(jià)在二線城市中，并不算特別高;另外一方面，隨著國(guó)內(nèi)不少城市“限跌令”的出臺(tái)，李源感覺，房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)太大松動(dòng)，“趁著現(xiàn)在價(jià)格合適，還是決定買了”。

“‘房住不炒’的方針政策引導(dǎo)下，市場(chǎng)以穩(wěn)為主，尚不存在造成巨大波動(dòng)的因素。”在近日采訪中，多位國(guó)內(nèi)前十房企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士皆表示，雖然眼下樓市走勢(shì)難以預(yù)判，但未來(lái)市場(chǎng)基調(diào)肯定離不開一個(gè)“穩(wěn)”字。

“一方面意味著，剛需購(gòu)房者們心態(tài)不再恐慌，購(gòu)房選擇更多;更意味著樓市看房時(shí)機(jī)的到來(lái)。”對(duì)于當(dāng)下“先等等再買房”的心態(tài)，一位業(yè)內(nèi)人士分析道。

現(xiàn)場(chǎng)：百余米的過街天橋，七八名銷售扎堆做地推

樓市看房時(shí)機(jī)真的來(lái)了嗎?

“誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，但我們時(shí)刻準(zhǔn)備著。”近日采訪中，記者發(fā)現(xiàn)：對(duì)于當(dāng)下，諸多業(yè)內(nèi)人士“清醒”著，又“夢(mèng)想”著。他們既對(duì)“銀十”乃至下半年樓市保持著“穩(wěn)”的理性，又在策劃著五花八門的促銷活動(dòng)，以期借下半年為數(shù)不多的幾個(gè)重大節(jié)點(diǎn)，激發(fā)市場(chǎng)活力。

“疫情影響，相對(duì)于十一長(zhǎng)途旅行，市民更傾向于在市內(nèi)活動(dòng)，這無(wú)疑給我們提供了機(jī)會(huì)。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言，參照往年，今年“銀十”或許會(huì)成色不足，但“銀十”仍是諸多房企全年?duì)I銷中的重要一環(huán)，“拋開政策影響、市民購(gòu)買情緒等不談，我們眼下就是要做好我們自己”。

據(jù)悉，十一期間，除了推出“一口價(jià)”的特價(jià)房源，濟(jì)南在售的100余個(gè)樓盤還推出了折扣促銷活動(dòng)。如萬(wàn)科北宸之光、雪山萬(wàn)科城等萬(wàn)科樓盤推出了10.1元抵10000元的優(yōu)惠，中建錦繡首府、金科·博翠明湖等樓盤是98折優(yōu)惠……

賣家做出優(yōu)惠，買家是否買賬?

10月1日，記者來(lái)到融創(chuàng)文旅城一帶。“需要看房嗎?”、“看房送禮品”、“好戶型，1.5萬(wàn)元/平左右”……融創(chuàng)茂與融創(chuàng)文旅城之間有一處過街天橋，百余米便有七八名置業(yè)顧問在發(fā)傳單、做地推。

借助融創(chuàng)茂的高人氣，以及十一期間多場(chǎng)主題活動(dòng)，該售樓處人氣頗旺——售樓處東邊停車場(chǎng)內(nèi)停放著四五十輛私家車;售樓處內(nèi)，沙盤前、洽談桌旁聚集著不少市民，置業(yè)顧問們不厭其煩地做著講解，客戶們?cè)谂哉J(rèn)真地做著權(quán)衡比較。

“具體簽單量須待節(jié)后統(tǒng)計(jì)，但人氣比9月份好很多。”置業(yè)顧問劉明(化名)一上午接待了四批客人，不過“都說(shuō)再回去考慮考慮”。

“考慮就說(shuō)明還有繼續(xù)談的希望，”劉明(化名)很樂觀，準(zhǔn)備下午繼續(xù)對(duì)目標(biāo)客戶做電話回訪。

“我們樓盤離這兒六七公里，國(guó)慶推出了1元抵1平的活動(dòng)。”離開該售樓處不遠(yuǎn)，另一家房企的售樓中介上前沖記者做起推銷，“戶型不錯(cuò)，推薦您可以去看看”。

“周邊樓盤項(xiàng)目我們都安排了專人，”當(dāng)被問及為何在此處推銷時(shí)，該置業(yè)顧問解釋道，“樓市不景氣，想趁國(guó)慶假期拉點(diǎn)人氣。”

專家：受限于市場(chǎng)規(guī)模、政策調(diào)控，市場(chǎng)正由賣方向買方傾斜

“相對(duì)于沒有后續(xù)壓力的樓盤，一些去化不佳的項(xiàng)目正在為完成銷售指標(biāo)加大營(yíng)銷力度。”談及上述經(jīng)歷，一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。

“總體來(lái)講，客戶購(gòu)買意向并不那么強(qiáng)烈，貨比三家越來(lái)越成為大眾心態(tài)。”結(jié)合“金九”及十一假期期間的濟(jì)南樓市表現(xiàn)，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市正在由賣方市場(chǎng)向買房市場(chǎng)傾斜。

回顧今年樓市，春節(jié)期間就提前迎來(lái)了“開門紅”，純剛需的百平米左右的小戶型產(chǎn)品銷量頗好。“今年上半年的成交量是創(chuàng)記錄的，是歷史上最大的年份。上半年整個(gè)成交量比往年可能要高出50%以上。”濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛說(shuō)。

然而，隨著上半年一批需求的集中釋放，新增需求的接續(xù)，成為制約成交的阻礙。進(jìn)入6月，濟(jì)南樓市成交量開始明顯回落。根據(jù)數(shù)據(jù)，濟(jì)南日均網(wǎng)簽量6月份是370套、7月份是311套、8月份降至260套，9月份則跌至220套左右。

對(duì)此，李剛認(rèn)為，對(duì)于一座城市而言，人口總量、發(fā)展速度穩(wěn)定的前提下，市場(chǎng)需求規(guī)模也隨之確立，市場(chǎng)交易規(guī)模也隨之確定，“蛋糕大小確定了，上半年分去了大部分蛋糕，下半年必然會(huì)縮減”。

此外，李剛還認(rèn)為，眼下市場(chǎng)熱度下降是對(duì)近期一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的反饋。“去年下半年開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融政策收緊的基礎(chǔ)上，今年3月以來(lái)嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上土地政策、稅收政策等的調(diào)整，市場(chǎng)熱度明顯下降。”

“目前看，還是處在‘不促不銷’的狀態(tài)，而不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲或者房源非常有限帶來(lái)的，促銷沖量屬于樓市上的正常現(xiàn)象，不能認(rèn)為是要熱起來(lái)了。”合富輝煌(中國(guó))山東公司副總經(jīng)理、合富研究院高級(jí)分析師許傳明說(shuō)。

“我們看來(lái)，到年底之前應(yīng)該還會(huì)有較大力度的促銷，因?yàn)椴簧贅潜P的年終任務(wù)還未完成，仍需要通過促銷來(lái)吸引購(gòu)房者。”許傳明表示，促銷的方式很可能并不是簡(jiǎn)單的加碼，而是推出不同的樓棟，給出新的優(yōu)惠來(lái)試水。(記者 王杰 李慶斌)

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