歷年來，“金九銀十”都是樓市銷售的旺季——純新盤扎堆入市、老樓盤火熱推新，這股熱度潮會順延至11、12月，成為各品牌沖刺全年業(yè)績甚至追加銷售任務(wù)最重要的時間節(jié)點。但在樓市金融政策收緊、調(diào)控政策持續(xù)的影響下，太原樓市今年最后四個月的銷售壓力不減，房企入市及推貨意愿較低。

山西晚報記者走訪省城樓市發(fā)現(xiàn)，今年“金九銀十”，省城樓市預(yù)計入市純新樓盤僅有三四個。市場前景不明、成交慘淡、負面消息頻出的態(tài)勢已誤傷到信譽良好、周轉(zhuǎn)健康的樓盤和品牌。眼下的狀況會持續(xù)多久?業(yè)主買房該從哪些方面考察企業(yè)品牌實力?針對這些問題，結(jié)合品牌房企當(dāng)下的表現(xiàn)，山西晚報記者對相關(guān)信息進行了梳理——

A“金九銀十”的尷尬

“金九銀十”是一年中的買房好時節(jié)，按照慣例，這兩個月，開發(fā)商加推、開盤比較活躍，優(yōu)惠促銷活動頻繁、花樣較多，樓市供需熱度高。但這兩年，“金九銀十”熱度有明顯降溫。

2020年的“金九銀十”，樓市行情受疫情影響“爽約”，未能出現(xiàn)歷年的慣性火熱。去年9月，省城各房企便抓緊時機迫不及待去庫存、回籠資金。被譽為業(yè)內(nèi)大鱷的房企紛紛召開營銷大會，正式下達9月、10月的營銷“軍令”，不僅制定了銷售任務(wù)，更是出臺了一系列促銷“組合拳”，在名企的帶動下，其它房企同步推出打折促銷優(yōu)惠方案。

而今年綜合來看，依舊“涼意習(xí)習(xí)”，相比2020年，“金九銀十”樓市更顯低溫。山西晚報記者調(diào)查獲悉，不僅新樓盤入市鮮見，各類燒錢的熱場營銷活動大幅下降。

一位從事房地產(chǎn)媒介多年的業(yè)內(nèi)人士說，“往年，各個房地產(chǎn)行業(yè)機構(gòu)都會逐月推出下月開盤預(yù)告，但今年，幾乎所有的機構(gòu)都停止了預(yù)告欄目，因為實在無可預(yù)告。在2020年以前的‘金九銀十’，近二十個樓盤入市、加推是常態(tài)，地產(chǎn)媒體對接人逢周六日奔波在各項目的開盤、推盤及品牌推介活動上，分身乏術(shù)。但今年，各樓盤供貨積極性不高，高大上的樓盤熱場活動也大幅減少。”事實上，樓市降溫從上個月便已開始。朗潤智業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，太原樓市僅7個項目開盤加推，1個純新盤——保利瓏樾首次入市。開盤加推活動少、項目少，是8月樓市的主要特點。

山西晚報記者在走訪時了解到，目前，僅有奧園、金地等少數(shù)品牌正在為新盤入市做準備，老品牌以順銷和加推新貨為主。

朗潤智業(yè)相關(guān)分析人士表示，造成新房源入市少的原因，主要在于樓市下行。目前,有土地、有項目的品牌開發(fā)商，擔(dān)心市場成交低迷而無力加推新盤、新房源;而老牌開發(fā)商，如萬科、華潤等，因近兩三年內(nèi)土儲不足，無新盤可售，老項目有少量新房源供貨。此外，還有部分品牌房企因自身的財務(wù)、品牌、延期交房等問題纏身，無法順利推新盤。還有就是融恩、中梁、實地、藍光、遠洋等近幾年入晉的品牌，品牌力有限，在售項目乏善可陳，無新地塊、無新項目。

B樓市間歇性房源斷供

“金九銀十”出現(xiàn)上述尷尬期，要歸咎于市場的變化。

預(yù)售證的頒發(fā)意味著未來一兩個月內(nèi)，城市新上市樓盤的情況。山西晚報記者查閱2021年8月的預(yù)售證資料顯示：太原共頒發(fā)44張預(yù)售證，共涉及22個項目，其中小店區(qū)和萬柏林區(qū)獲得預(yù)售證最多，分別獲得14張預(yù)售證;7月獲取預(yù)售證的開發(fā)商中，品牌房企獲取預(yù)售證占比較高。上述數(shù)據(jù)意味著，8月份的預(yù)售證幾乎沒有純新盤，基本都是舊項目的新增樓棟領(lǐng)取預(yù)售證。

再看土地市場，同樣成交平平。“早在兩三年前，太原的土地成交便是不溫不火的狀態(tài)。這也意味著未來一兩年內(nèi)，樓市新入市項目較少。而近一兩年，土地市場降溫仍在持續(xù)，未來兩三年內(nèi)將無法大量‘上新’。”業(yè)內(nèi)人士表示。

例如，近日剛出爐的8月份土地數(shù)據(jù)中，太原市場新增的土地供應(yīng)共21宗，供應(yīng)面積761508.98平方米(約合1142.26畝)，環(huán)比7月上漲104.1%。但與供應(yīng)激增相對的是成交的慘淡。8月份太原土地僅成交7宗，成交面積130534.56平方米(約合195.8畝)，環(huán)比7月下降47.56%。從土地成交金額來看，同樣下滑了近一半，8月土地成交總額約14.129億元，環(huán)比7月下降42.28%。

雖然成交量不大，但在上個月成交的土地中，值得一提的是，8月20日，位于太原萬科國投濱湖置業(yè)有限公司附近的一宗商住用地(編號SP-2155)。這種土地是二度公開上拍，參與第二次拍賣的僅一家房企，為77號新時代嘉合置業(yè)有限公司。該地塊以4.823億元成交，樓面價5535.62元/平方米，溢價率22.94%。但即使受關(guān)注度高，但按照慣例這塊地最快入市大約到了明年。

讓人感到“涼意”的不只是數(shù)據(jù)，還有調(diào)控。從全國其他城市來看，嚴打“假離婚”購房、嚴禁炒作回遷房、學(xué)區(qū)房“雙限”……從上個月至今，樓市調(diào)控政策井噴式出臺：控溢價、競品質(zhì)，對房企資金“續(xù)航能力”提出了更高要求;加碼落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”調(diào)控目標;以及強化“房住不炒”基調(diào)。

C去庫存約需12.5個月

不過，雖然近幾個月供應(yīng)減少，但由于庫存積壓，太原未來房源還算充足。

易居研究院發(fā)布的《中國百城住宅庫存》最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，太原商品住宅庫存為876萬平方米，環(huán)比下滑4%，同比下滑21%。同一份數(shù)據(jù)看，太原月成交面積為70萬平方米。由此推算，省城樓市去庫存的消化周期約為12.5個月。

太原市位于我國中部地區(qū)的山西省，屬于二線城市中發(fā)展比較緩慢的城市，也是二線城市中少數(shù)幾個房地產(chǎn)去庫存壓力較大的城市之一。876萬平方米的庫存，超過了2016年底，太原市城區(qū)商品住房可售面積868萬平方米的庫存峰值。目前，庫存消化周期約為12.5個月，同時還有大片非住房類商品房沒有計算在內(nèi)。

易居研究院營銷總監(jiān)嚴躍進表示，大規(guī)模的庫存占用了大量資源與資金，已嚴重影響到資源的有效配置，如果需求不能快速上漲，去庫存是現(xiàn)階段市場面臨的難題。近一兩年來，考慮到房地產(chǎn)庫存量大的現(xiàn)狀，商品房供應(yīng)也呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢。

在價格上，與中部六省省會城市相比，太原市的房價有絕對優(yōu)勢，但其去庫存難度卻大于其他城市，如合肥市和南昌市，這與其城市居民的收入水平以及城市的經(jīng)濟發(fā)展情況息息相關(guān)。除此之外，太原市的房屋庫存問題還與地理位置、人才流動、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及供給狀況等有著密切的聯(lián)系，想要加快去庫存的速度也應(yīng)該從這些方面綜合考慮。

盡管太原市房地產(chǎn)庫存量大，但庫存房源與購房者需求相匹配的房源并不多。目前，市場上大部分購房者都是以實際居住為需求的，而地理位置好、戶型好的房屋早已銷售一空，另外，樓市的下行嚴重影響了購房者出手買房的意愿。

D　盤整期企業(yè)表現(xiàn)迥異

朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)顯示，新房市場成交量跌價跌，是導(dǎo)致供應(yīng)減少的主要原因。自2019年開始，房地產(chǎn)行業(yè)營收增速已進了入下降區(qū)間。而且2020年上半年，在行業(yè)利潤增速拐點確認、疊加疫情影響下，多數(shù)房企營收增速顯著放緩、利潤規(guī)模負增長，盈利指標延續(xù)近年趨勢繼續(xù)下行，直至2021年。

市場下行，不少房企兩極分化。業(yè)內(nèi)人士表示，財務(wù)狀況好的開發(fā)商擁有更多資金和流動性可用于購入最理想的地塊。今年上半年，財務(wù)狀況良好的開發(fā)企業(yè)拿地金額已明顯超過其它房企品牌，同時，央企國企在建、在售樓盤雖然銷售業(yè)績未現(xiàn)出類拔萃，但工程進度順利。以省城為例，華潤、中海、金茂府等項目的工地火熱，多個單體項目塔吊集體作業(yè)，業(yè)主不用擔(dān)心項目停工、超長延期交房這些嚴重的違約事件。這些房企目前推出的品牌活動以園林實景開放、交房樣板間參觀、中期工地開放、配套學(xué)校開學(xué)揭牌儀式等體現(xiàn)項目進度、配套優(yōu)于同行水平的主題上。

與之相反的是，一些負面消息纏身的房企，近期不僅銷售慘淡，項目工地作業(yè)緩慢或停滯，內(nèi)部裁員的消息不絕于耳，開發(fā)企業(yè)更是忙于公關(guān)自媒體，刪除負面新聞，溝通各種社會關(guān)系。這些房企輸出的信息中，以義正言辭地“擊破謠言”“品牌形象維權(quán)”等信息為主流。在各類業(yè)主溝通群中，一些房企所謂的“聲明”“保證”仍然飽受質(zhì)疑，針對業(yè)主更加尖銳的工程質(zhì)量、交房標準、學(xué)校配套落地等問題，部分房企采取回避或顧左右而言他的態(tài)度敷衍。

綜上所述，看施工進展、看員工動向、看拿地態(tài)度、看配套落地是業(yè)主買房考察品牌實力的關(guān)鍵點，狂打價格戰(zhàn)、與競品比價低的樓盤慎選。

E去預(yù)售化將是行業(yè)方向

依靠金融杠桿支撐的房地產(chǎn)預(yù)售制，在刺激行業(yè)及房企快速升級及發(fā)展擴張的同時，給購房者帶來交房品質(zhì)不可控的風(fēng)險。在樓市調(diào)整期，購房者對房企及項目前景的重重質(zhì)疑，均來自于期房的不可控。為了解決購房者的買房顧慮，目前，省城個別樓盤已開始嘗試在未交房前，完成園林實景、配套工程，售房期展示的樣板間漸漸從軟裝概念樣板間向裝修交付標準樣板間過渡，售房去預(yù)售化正在悄然進行中。

嚴躍進表示，推出現(xiàn)房銷售政策，對開發(fā)商資金要求更高，也側(cè)面反映了當(dāng)下房產(chǎn)市場，廣大購房者與相關(guān)監(jiān)管部門，對開發(fā)商的建筑水平與資質(zhì)的考量越發(fā)嚴格。而在房產(chǎn)市場中，人們越發(fā)傾向選擇大品牌開發(fā)企業(yè)。通過現(xiàn)房銷售的模式，也可以防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。

從業(yè)主角度來看，現(xiàn)房銷售更可靠，現(xiàn)房抗樓市起伏風(fēng)險能力更強。

此外，有業(yè)內(nèi)人士認為，未來房價是否被拉升與住宅土地供應(yīng)和出讓情況相關(guān)。住宅及土地的持續(xù)低迷，會影響未來兩年的住宅供應(yīng)，進而影響房價走勢。房企新增土地存貨大幅減少，而且土地價格未跌，開發(fā)商在目前市場情況下，增加存量土地供應(yīng)的積極性不高。如果土地的減少會影響未來兩年樓市的庫存量，而無房可買則可能會直接再度拉漲房價。

還有業(yè)內(nèi)人士則認為，目前市場沒有降溫，且市場預(yù)期在不斷升溫，尤其9、10月份是傳統(tǒng)銷售旺季，如果供應(yīng)量不足，供需比差距明顯拉大，很容易造成旺季以及年底房價的上漲。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，大部分二線城市最近十年的大概走勢是，2008年慘跌，2009年V形反轉(zhuǎn)，2010年繼續(xù)上漲，2011年至2012年進入調(diào)整期，2013年小幅反彈，2014年又陷入低谷，2015年略微回暖，2016至2017年進入大牛市，瘋狂上行，2018年大多進入調(diào)整期，2019年小陽春后，再次回歸平穩(wěn)。而省城樓市除了去年開始出現(xiàn)明顯成交縮水、樓價走跌外，上一個十年一直是只漲不跌的“神”市。這波樓市盤整與五年前全城土地超量供應(yīng)、房企營銷過度透支利好、地產(chǎn)業(yè)金融監(jiān)控加碼均有密切關(guān)聯(lián)，在此種情況下，業(yè)主購房要遵循品牌大于地段、品質(zhì)大于價格、現(xiàn)房優(yōu)于期房、物業(yè)服務(wù)大于設(shè)施配套的選房黃金定律來做抉擇。(記者　張磊)

關(guān)鍵詞： 太原樓市 銷售壓力 房企入市 推貨意愿