日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，首批熱點(diǎn)區(qū)域96個(gè)住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格公布。多家銀行表示，已跟進(jìn)政策，按照指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行二手房貸。

二手房指導(dǎo)價(jià)，以過去一年二手住房網(wǎng)簽成交均價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素而形成，與市場(chǎng)掛牌價(jià)存在明顯差異。根據(jù)報(bào)道，廣州首批熱點(diǎn)小區(qū)，指導(dǎo)價(jià)相比掛牌價(jià)普遍折價(jià)30%以上，有小區(qū)最高折價(jià)50%，相當(dāng)于直接腰斬。

在廣州之前，已有深圳、上海、成都、西安、寧波等地出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)或核驗(yàn)價(jià)政策。隨著樓市調(diào)控不斷加碼，未來或?qū)⒂懈酂衢T城市持續(xù)跟進(jìn)，土地限制溢價(jià)率、新房備案價(jià)、二手房指導(dǎo)價(jià)等組合拳，有望成為新一輪樓市調(diào)控的標(biāo)配。

廣州這次跟進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)政策，并不令人意外。過去一年多來，廣州個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯異動(dòng)，二手房同比漲幅已經(jīng)超過深圳，位居全國(guó)前列，在“房住不炒”的調(diào)控原則下，廣州已經(jīng)先后祭出多個(gè)調(diào)控組合拳：先是不斷提高房貸利率，首套房貸利率從年初的5.1%上升到6%左右;接著出臺(tái)增值稅“2改5”新政，天河等9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年;隨著黃埔、南沙等地收緊人才購(gòu)房政策，再加上這一次的二手房指導(dǎo)價(jià)，廣州正在織密樓市調(diào)控的政策網(wǎng)。

與傳統(tǒng)的限購(gòu)、限售相比，二手房指導(dǎo)價(jià)的影響更為顯著。二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，能有效擠出存量房市場(chǎng)的掛牌價(jià)格泡沫。過去一段時(shí)間，多個(gè)城市出現(xiàn)了業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)、中介違規(guī)炒房等亂象，二手房掛牌價(jià)不斷飆升，不僅刺激了市場(chǎng)情緒，還擾亂了市場(chǎng)正常秩序。

在傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)里，二手房隨行入市，不那么容易被壟斷被操縱，但這一輪樓市行情打破了這一觀念，尤其是抱團(tuán)漲價(jià)的出現(xiàn)，讓人看到當(dāng)利益共同體聯(lián)合起來，就有了足以影響市場(chǎng)價(jià)格的力量。這背后的原因也不難理解，二手房?jī)r(jià)由邊際價(jià)格決定，即由最新成交的那套房子價(jià)格決定。一個(gè)小區(qū)，去年成交一套均價(jià)5萬(wàn)元，今年成交一套均價(jià)10萬(wàn)元，雖然兩年只成交了2套，但卻給人以房?jī)r(jià)漲幅翻倍的誤導(dǎo)。

所以，各地新政均明確，中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。該政策一旦落地，諸如抱團(tuán)漲價(jià)等現(xiàn)象將得到明顯遏制，一些小區(qū)或炒房團(tuán)體通過不斷推高掛牌價(jià)而制造的房?jī)r(jià)暴漲的游戲，則將行不通。

二手房指導(dǎo)價(jià)的威力不止于此。根據(jù)新政，多地均已明確，二手住房成交參考價(jià)將作為貸款發(fā)放重要參考。無論掛牌價(jià)有多高，無論業(yè)主想要的成交價(jià)有多高，銀行只會(huì)按照更低的指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行放款。

不難想象，一旦房?jī)r(jià)被指導(dǎo)價(jià)強(qiáng)制打折，那么買房所能獲得的房貸也將隨之而銳減，二手房指導(dǎo)價(jià)政策，從而有了限貸的效果。一套1000萬(wàn)元的房子，如果指導(dǎo)價(jià)只有700萬(wàn)元，按過去最高70%的房貸額度來看，按揭貸款額將從700萬(wàn)元直降到490萬(wàn)元，而首付從300萬(wàn)元提高到510萬(wàn)元。

信貸，向來是樓市的七寸。一旦首付被變相提高、貸款額度同步減少，加上房貸利率不斷上調(diào)，那么目前的掛牌價(jià)是否還能維持，顯然成了疑問，樓市里的買方與賣方之間的博弈格局，必然也隨之發(fā)生變化，二手房市場(chǎng)將會(huì)趨于規(guī)范。

作為首個(gè)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策的城市，深圳樓市已經(jīng)告別火熱態(tài)勢(shì)，高房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯松動(dòng)，不復(fù)當(dāng)初一路上漲不回頭的兇猛態(tài)勢(shì)。這背后，當(dāng)然不乏提高落戶購(gòu)房門檻、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等政策的助力，但二手房指導(dǎo)價(jià)在其中的貢獻(xiàn)不容忽視。

可見，二手房指導(dǎo)價(jià)政策，不僅能緩解市場(chǎng)焦慮情緒，進(jìn)一步遏制抱團(tuán)漲價(jià)等亂象，還能通過信貸等手段，來遏制炒房熱情，從而讓市場(chǎng)回歸穩(wěn)定健康發(fā)展的軌道上來。

日前，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)上，住建部明確表示，持續(xù)完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不難看出，樓市調(diào)控不會(huì)輕易退場(chǎng)。凡是樓市仍舊高熱不退的城市，調(diào)控必然如影隨形，只要房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)無法扭轉(zhuǎn)，政策層層升級(jí)也會(huì)是必然選擇。房住不炒和住有所居，正在成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要指導(dǎo)原則，凡是與此相違背的炒房行為，必然會(huì)被納入調(diào)控之列。(凱風(fēng))

關(guān)鍵詞： 熱點(diǎn)小區(qū) 二手住房 參考價(jià)格 掛牌價(jià)