近日，北京市規劃和自然資源委發布《關于北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》(以下簡稱《公告》)，調整了海淀區海淀鎮樹村等3宗地競買規則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。

圖片來源：北京市規劃和自然資源委官方網站

根據《公告》，政府持有的商品住宅產權份額，將由土地競買人現場競報確定。該類住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房。

“原來共有產權住房定性為政策性商品住房。這3宗地住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房，商品房屬性更大。” 北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為。

面向符合限購家庭銷售

5年后可全產權交易

《公告》明確，這3宗地將面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售。1月4日，記者致電海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造用地項目方，相關工作人員表示，“可當成商品房來對待，符合北京限購政策即可購買。”

記者注意到，與以往的共有產權房相較，這3宗地不僅在銷售準入上有所變化，亦在再次交易環節改變了“封閉管理循環使用”的原則。

根據《公告》，購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款。轉讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產權份額比例為100%。

此外，在出租方面，根據《公告》，購房人獲得出租全部收益，而且沒有承租對象限制。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，再次交易后，購買人將獲得100%產權，自動轉為普通商品房，減少購房者擔憂。這極大的降低了購房者再次出售共有產權房時，對政策、價格比例不清晰等問題的擔憂。

專家：調控地價 穩定房價

圓更多人住房夢

趙秀池認為，《公告》的規定，更有利于購房人的權益保障，會增加共有產權類住房的吸引力，從而促進房地產市場平穩健康發展。住房交易量增加，有利于活躍房地產市場，滿足更多購房人需要，圓更多人的住房夢。

潘浩認為，此次《公告》為適應市場需求的制度優化，旨在重新激活共有產權房市場，將從不同層面共同起到穩定商品房市場價格的作用。

不過，從這3宗地的具體情況來看，其中海淀區海淀鎮樹村地塊位置優越，樓面價較高，因此亦有市場方面人士指出，此次只是調控地價的一種形式，并非普遍現象，后續還需拭目以待。

“這一政策核心是為了不出現高樓面價。”中原地產首席分析師張大偉認為，樹村等3塊地談不上是共有產權房，因為政府方只是持有固定房價而不是比例，只是影響了開發商的貨值。

另外，張大偉認為，當下北京等待出讓的住宅土地合計有10多宗，只有位置最好的幾宗出現了這個問題，也就是說這一類型的土地出讓規模并不是像限競房一樣全面鋪開。

合碩機構首席分析師郭毅認為，實際上，開發商為了成功競到土地，在測算地價與房價的關系時，很大程度上會結合預售價格的隱形限制，按購房人實際支付的購房價格，來預估市場接受度和去化流速，并倒推競地時的地價上限。也就是說，該類住房要么定價略高，要么開發商會規劃更多大戶型產品，總而言之，控成本提總價，購房者實際付出的購房代價并不會遠低于商品住宅豪宅。

關鍵詞： 按份共有產權商品房