在大瀝黃岐 （除金沙洲外） ，純新盤宛如沙漠里的綠洲，黃岐有新盤入市還是七年前的珠水豪庭。

前段時間，功夫君從佛山房產(chǎn)信息網(wǎng)留意到，一個名為 啟駿瑯逸軒 的項目， 一口氣拿下106套房源現(xiàn)售證，備案單價最高去到3.15萬/㎡。

跑了一趟現(xiàn)場，功夫君有更多有趣的發(fā)現(xiàn)：

(相關(guān)資料圖)

01、地價1.5萬/㎡，產(chǎn)權(quán)余44年

攤開地圖來看，這個盤位置還不錯，直徑300米范圍內(nèi)有 嘉洲廣場、金鉑天地 兩大商場，西北兩側(cè)各有一所幼兒園。

項目接駁廣州便捷，緊挨廣佛路， 直線距離廣州5號線滘口站約2.3公里， 小區(qū)門口有多條公交線路接駁，可通往廣州荔灣、越秀。

項目位置圖

歷史資料顯示，項目地塊最早于1997年由南海市國土局出讓給南海市黃岐房地產(chǎn)總公司， 出讓地價為20元/㎡，總價為6.98萬，規(guī)劃建設(shè)商品住宅。

歷史出讓合同部分截圖

此后，南海市黃岐房地產(chǎn)總公司將該地塊轉(zhuǎn)讓給廣東南海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。但在 2016年10月，該地塊被佛山市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局認定為閑置土地。

直到2018年，該宗地塊被重新招拍掛出讓，最終由 佛山市南國啟駿商業(yè)運營管理有限公司以總價9442.72萬拿下，折合樓面價約1.5萬/㎡。

該地塊樓面價彼時也是相當炸裂， 位居當年佛山地價排行榜上第五， 僅次于平洲龍光天曜 （地價15414元/㎡） 。

2018年佛山地價排行榜

至于該盤的開發(fā)商，佛山人再熟悉不過，其曾開發(fā)有 南國小商品城， 是華南地區(qū)最大的小商品批發(fā)集散市場、日用百貨批發(fā)市場。

此外， 該地塊土地用途起始時間為1997年， 有效期至2067年，也就是說 產(chǎn)權(quán)年限剩余44年。

閑置、產(chǎn)權(quán)縮水，命運發(fā)展如此復(fù)雜的一宗蚊型地塊，最終建出什么產(chǎn)品？

02、毛坯三房2.5-2.8萬/㎡，一梯兩戶三陽臺

地塊占地面積僅3492㎡，一共 4棟小高層， 總高8-9層，都是 一梯兩戶，全是現(xiàn)樓。

售樓部設(shè)于底商，內(nèi)部非常樸素，只有前臺和幾張小桌椅，連沙盤都沒有。也是，畢竟才106套房，想看實地直接上去看就行了，模型費都省了。銷售人員接待也是簡單粗暴，項目介紹兩句帶過，就領(lǐng)著功夫君上樓看板房了。

啟駿瑯逸軒

功夫君現(xiàn)場了解到，戶型面積就是95-113㎡，全部一樣，都是南北對流雙陽臺三房，下圖所示↓

105㎡戶型圖

以105㎡為例，入門沒預(yù)留玄關(guān)位，南側(cè)客廳連通開間約3.7米的主陽臺，望居民樓；北側(cè)餐廳、廚房連通生活陽臺，望廠房。主臥為套房，因空調(diào)機受限，飄窗不能全開；兩間臥室空間約6-8㎡，須定制家具。

樣板房

整體小區(qū)花園呈長條形，對面看著老舊民居，樓距不寬，實在沒啥景觀可言。雖然花園很小，但項目也布置了不少兒童游樂設(shè)施。

不過，小區(qū)停車是個問題，負一層只規(guī)劃了45個產(chǎn)權(quán)車位+1個無障礙車位，地上設(shè)8個車位，人車不分流。假設(shè)一個家庭只用一個車位，也有一半業(yè)主無車位可用。

小區(qū)樓下花園

銷售表示 售價2.5-2.8萬/㎡， 除了部分天地樓層2.5萬/㎡外，中間樓層基本售價在2.6-2.8萬/㎡。以一套95㎡低層為例，總價約238萬。

這個價格在黃岐是什么水平？我們參考下周邊項目。

如黃岐城區(qū)唯一在售的 珠水豪庭， 區(qū)間價在 3.2-4.8萬/㎡， 一線望江現(xiàn)樓。

珠水豪庭

若是黃岐金沙洲片區(qū)，還有華僑城天鵝堡、保利錦上兩盤在售。

其中， 華僑城天鵝堡 在售87-128㎡三四房，現(xiàn)樓余貨約30套， 售價約3-3.5萬/㎡ ； 保利錦上 主打剛需產(chǎn)品， 單價約2.7萬/㎡起，總價約234萬起。

二手方面，啟駿瑯逸軒周邊的小區(qū)樓齡偏大，如東側(cè)的 風度國際名苑， 樓齡13年， 三房總價約200萬起 ；南面的 怡富廣場， 樓齡超20年， 三房總價約79萬。

03、大瀝還有這些蚊型宅地

事實上，大瀝還有不少蚊型宅地，如去年成功出讓的中盈瀝西項目、中榮厚置業(yè)鹽步項目，功夫君也實地探訪了。

其中，中盈瀝西項目成交樓面價約8538元/㎡，直線距離大瀝鎮(zhèn)政府約800米，附近有興瀝雄廣場、萬菱廣場、大瀝醫(yī)院、大瀝實驗小學(xué)等。 項目備案名為中盈嘉苑， 占地約13597.15㎡，建面約40771㎡，擬建6棟住宅，樓高15-16層。

項目位置

規(guī)劃顯示，小區(qū)有約26452.59㎡的建面用于回遷安置， 回遷戶來自直線距離項目約550米的鴻業(yè)花園小區(qū)。

鴻業(yè)花園小區(qū)

現(xiàn)場可見，工地北面搭建有排柵圍擋，門前不少大型施工車出入運輸材料，多名施工人員在指揮工作。

中盈嘉苑工地

而 中榮厚置業(yè)鹽步項目 則毫無施工痕跡。

該項目拿地價10253元/㎡， 直線距離規(guī)劃中的廣州28號線三眼橋站約900米， 周邊有桐林美苑、金地悅荔、雍景豪園等二手小區(qū)。

該項目定名為桐林天晉， 建筑規(guī)模約1.45萬㎡， 擬建1棟住宅，預(yù)計2024年6月竣工。

桐林天晉

蚊型社區(qū)的優(yōu)點是住戶少，管理起來比較方便，街坊日常出入也容易相熟，更容易成為“熟人小區(qū)”。

但缺點也很明顯，因為小配套很難完善，最多就配些簡單的健身器材，業(yè)主要娛樂運動還是得出去。而且由于缺少大型園林，窗外沒啥景觀可言。

因此，蚊型社區(qū)在定價上也會比周邊新房、次新二手房便宜，可以滿足一些資金有限但又有新房癌的剛需，正所謂“青菜蘿卜，各有所愛”嘛！你說對嗎？

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