12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”）正式獲得注冊批復，成為我國首只民企倉儲物流公募REITs。

據悉，智能倉儲等物流基礎設施將有效服務實體經濟已成為業內共識，在此背景下，近年來快速興起的直播電商也在積極探索并自建智能倉儲。

盤活倉儲存量資產

(資料圖)

申報材料顯示，“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”基礎設施資產包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區，合計建筑面積35.09萬m2。項目運營穩定，出租率均達到100%即滿租狀態，租約期限均在5年左右，高于行業平均水平的3年。

申報文件顯示，該REIT募集項目均由京東100%持有，嘉實基金為公募基金管理人，委托京東產發（京東東鴻）為運營管理機構，對基礎設施項目進行運營管理。該基金項目包括，京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目。

在業內人士看來，倉儲物流行業作為典型的實體經濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了行業發展，而以倉儲物流基礎設施資產開展公募REITs，有利于盤活存量資產，形成投資良性循環。

“REIT獲批意味著京東在建設智能倉儲方面，未來將多了一個資金渠道，此舉是為了讓京東擺脫龐大的固定資產投資，利用金融，以及其他關聯方來共同建設一套完整的智能倉儲系統，京東一直采取的是自營為主的模式，倉儲也是為電商自營服務。”浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林如是表示。

實際上，上述倉儲物流園資產只是京東近年來搶灘倉儲等供應鏈基礎設施建設的一個縮影。

根據京東最新財報，截至2022年9月30日，京東集團供應鏈基礎設施資產規模達到1267億元（約178億美元），同比增幅達到65%；其中，截至2022年9月30日，京東物流運營超過1500個倉庫，包含云倉生態平臺上的云倉管理面積在內，倉儲總管理面積超過3000萬平方米。

值得一提的是，近期發布的《“十四五”現代物流發展規劃》中也提到，要加快運輸、倉儲、配送、流通加工、包裝、裝卸等領域數字化改造、智慧化升級和服務創新等。

在盤和林看來，對智能倉儲而言，《規劃》完善了外部基礎設施的頂層設計。“倉儲系統并非獨立存在，其依托于物流運輸系統，規劃在基礎設施體系化建設方面提出了具體的目標，將有利于形成全國一體化的現代化物流體系，智能倉儲在全國現代化物流體系小，既可以充分發揮功能，也能對外釋放倉儲空間，成為全國現代化物流體系的重要組成部分。”

直播電商積極探索

一方面是京東等傳統電商巨頭不斷搶灘倉儲等供應鏈基礎設施建設，另一方面，近年來快速興起的直播電商也在積極探索并自建智能倉儲。

以辛選集團為例，近期，該公司宣布智能云倉在廣州和杭州的落地，目前智能云倉峰值發貨能力累計可達120萬單/天，峰值吞吐量1.2億件/月，平均存貨周轉天數為20天。

辛選方面告訴記者，集團以供應鏈為核心，已與7000+品牌、3000+優質工廠達成合作，而直播間的銷售存在體量龐大、短期爆發等特點，對倉儲物流的要求非常高，自建云倉可以實現全鏈路把控，包括降本增效和提升消費體驗。“整體看，我們的云倉發貨成本直接下降8%-10%，日均發貨商品件數同比增長15%；訂單處理速度同比增長30%；訂單發貨配送覆蓋全中國99%的區域；包裹發貨準確率同比去年改進至99.6%。”

值得一提的是，在近期消費市場不斷回暖的背景下，辛有志年貨節單場完成帶貨超1400萬單，這背后也將得益于智能倉儲處理能力的支撐。

“直播電商布局智能倉儲已成為行業趨勢，頭部電商都在深挖用戶體驗。”辛選方面還透露，隨著集團業務快速發展，目前華南倉、華東倉已經逐漸不能滿足業務需求。未來公司將對自動化倉儲系統進行升級，以及擴大倉儲服務體量，增設華北、東北、西南、西北等幾大倉儲中心。

實際上，從行業角度看，直播電商布局智能倉儲的一大背景是行業增長勢頭強勁。據星圖數據顯示，今年雙11全網交易額11154億元，同比+13.7%，其中綜合電商實現GMV9340億元，同比+2.9%，直播電商實現GMV1814億元，同比+146.1%，雖然總GMV不及綜合電商的五分之一，但呈現高速增長態勢。

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