《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

“綠景絕不躺平，保安全將會(huì)是接下來一年到一年半內(nèi)的首要的任務(wù)，這不僅僅是一個(gè)決心，而是公司有這樣的底氣保安全。”今年3月30日，綠景中國(guó)行政總裁兼執(zhí)行董事唐壽春于2021年業(yè)績(jī)會(huì)上如此說道。

自綠景中國(guó)地產(chǎn)（00095.HK)面臨償債壓力以來，白石洲項(xiàng)目就一直被擺在貨架上備受關(guān)注。

【資料圖】

01

七個(gè)月后再遭下調(diào)評(píng)級(jí)

9月19日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)將綠景中國(guó)地產(chǎn)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自'B-'下調(diào)至'CCC'。惠譽(yù)同時(shí)將綠景的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)自'B-'下調(diào)至'CCC'，回收率評(píng)級(jí)為'RR4'。

惠譽(yù)認(rèn)為，綠景流動(dòng)性吃緊，且其為即將到期資本市場(chǎng)債務(wù)（包括2023年3月10日到期的4.7億美元債券）進(jìn)行再融資的能力存在不確定性。綠景目前在為將到期債務(wù)尋求再融資，但再融資出現(xiàn)任何延遲或致其償債能力承壓。

這是時(shí)隔七個(gè)月后，惠譽(yù)對(duì)綠景中國(guó)地產(chǎn)評(píng)級(jí)的再一次下調(diào)。這也一定程度說明了惠譽(yù)對(duì)綠景中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力的持續(xù)擔(dān)憂。

惠譽(yù)表示，截至2022年上半年，綠景的凈債務(wù)攀升至274億元人民幣（2021年末為242億元人民幣），這是因?yàn)樵摴井a(chǎn)生了大量開發(fā)成本（包括為白石洲項(xiàng)目支付的約4.5億元人民幣購(gòu)地款）以及10億元人民幣的利息成本。此外，就2022年5月可回售的14.6億元可轉(zhuǎn)換債券，綠景已兌付5.99億元人民幣，其余部分將于2023年5月到期。

“2022年下半年綠景的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍將為負(fù)值，其原因是，惠譽(yù)預(yù)計(jì)綠景2022年下半年合同銷售額將與2022年上半年的水平相似，同時(shí)該公司繼續(xù)產(chǎn)生可觀的項(xiàng)目開發(fā)成本（包括將為白石洲項(xiàng)目支付的另外4.5億元人民幣購(gòu)地款）以及持續(xù)的高額利息成本。此外，綠景在8月兌付了5.09億元人民幣的境內(nèi)債券。”惠譽(yù)稱。

早在今年2月份，惠譽(yù)就將綠景中國(guó)地產(chǎn)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”；同時(shí)，還將綠景中國(guó)地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)以及碧璽國(guó)際有限公司發(fā)行的未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

惠譽(yù)認(rèn)為，綠景中國(guó)的流動(dòng)性緊張和融資環(huán)境的壓力增加了其資本市場(chǎng)工具的再融資風(fēng)險(xiǎn)，這些工具將在2022年到期或可回售。綠景中國(guó)的資本市場(chǎng)投資者一直是綠景中國(guó)的長(zhǎng)期投資者，很可能預(yù)期白石洲項(xiàng)目的合約銷售將帶來較強(qiáng)的表現(xiàn)。因此，惠譽(yù)預(yù)計(jì)不會(huì)有太多人執(zhí)行回售權(quán)。

02

上半年流動(dòng)性壓力未明顯改善

2022年已進(jìn)入第四季度，白石洲的合約銷售是否能帶來較強(qiáng)的銷售表現(xiàn)，或存不確定性。但僅從上半年看，綠景中國(guó)地產(chǎn)業(yè)績(jī)?nèi)员憩F(xiàn)不佳。

綠景中國(guó)地產(chǎn)的收益主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)、綜合服務(wù)。報(bào)告顯示，上半年，綠景中國(guó)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收益為10.45億元，同比下降48.5%，主要由于來自出售待售物業(yè)的收益減少所致。

同期，毛利為4.34億元，同比下降54.9%；本公司股東應(yīng)占盈利為6.31億元，同比下降1.1%；毛利率為41.6%。

可見，與去年同期相比，今年上半年上述各項(xiàng)核心數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了不同程度地明顯下滑。

此前，《港灣商業(yè)觀察》也在《綠景中國(guó)中國(guó)地產(chǎn)的“小而美”尷尬：毛利大幅下滑，又遭負(fù)面評(píng)級(jí)》中，說明了近幾年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑的勢(shì)態(tài)。

截至今年上半年，綠景中國(guó)地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)約465.35億元，銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為27.44億元。流動(dòng)資產(chǎn)凈值由2021年末約334.21億元減少至2022年上半年約241.81億元，公司稱減少乃主要由于將本金總額為4.7億美元的以美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)由非流動(dòng)負(fù)債重新分類至流動(dòng)負(fù)債，及將列賬為發(fā)展中待售物業(yè)的白石洲項(xiàng)目若干商業(yè)部分轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè)而導(dǎo)致發(fā)展中待售物業(yè)減少所致。

綠景中國(guó)地產(chǎn)的流動(dòng)性壓力仍然很大。上半年，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額為-14.64億元，去年同期為-7.12億元。同期，流動(dòng)負(fù)債約223.54億元，流動(dòng)負(fù)債中的借貸為69.66億元，相比去年同期增加了5.66%。另外，流動(dòng)負(fù)債中部分?jǐn)?shù)據(jù)指標(biāo)大幅增長(zhǎng)。詳細(xì)看，優(yōu)先票據(jù)及債券為46.84億元，同比增加了121.28%。應(yīng)計(jì)費(fèi)用、已收按金及其他應(yīng)付款項(xiàng)為21.73億元，同比大幅增加129.96%。

惠譽(yù)也在評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，截至2022年上半年末，綠景持有可用現(xiàn)金不足以覆蓋其56億元人民幣的短期資本市場(chǎng)到期債務(wù)——包括2022年8月面臨回售的14億元人民幣境內(nèi)債券（其中8.91億元人民幣債券已展期至2023年8月）、2023年3月到期的4.7億美元（33億元人民幣）債券，以及2023年5月到期的9.11億元人民幣可轉(zhuǎn)換債券。

不過，綠景中國(guó)地產(chǎn)在半年報(bào)中也稱：“于本中期期間，本集團(tuán)已償還貸款19.95億元，并提取新貸款34.07億元。于新提取的貸款中，8.55億元按介乎6.30%至11.00%的固定市場(chǎng)年利率計(jì)息，并須于1至5年內(nèi)分期償還; 及25.52億元按介乎2.08%至7.60%的可變市場(chǎng)年利率計(jì)息，并須于2至11年內(nèi)分期償還。”

03

白石洲項(xiàng)目是否仍有出路？

在流動(dòng)性壓力和內(nèi)部現(xiàn)金流有限的情況下，綠景中國(guó)也在外部融資上有所行動(dòng)。

惠譽(yù)在報(bào)告中說明，綠景目前正在與銀行協(xié)商，擬以其在深圳的投資物業(yè)為抵押向銀行申請(qǐng)額外貸款15億-20億元人民幣。綠景同時(shí)也在與境外基金投資者協(xié)商，擬以白石洲項(xiàng)目公司股權(quán)為抵押以獲得3億-5億美元貸款。前述貸款安排能夠覆蓋綠景將于2023年3月到期的債務(wù)，但在目前的市場(chǎng)環(huán)境下面臨較高的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

此前，綠景中國(guó)地產(chǎn)還向萬(wàn)科出售項(xiàng)目股權(quán)。“6月，綠景與萬(wàn)科達(dá)成協(xié)議，以23億元人民幣向萬(wàn)科出售白石洲項(xiàng)目第三、四期20%的利潤(rùn)權(quán)益。綠景于8月收到11億元人民幣對(duì)價(jià)款，預(yù)計(jì)將在2023年第一季度收到剩余價(jià)款12億元人民幣。出售項(xiàng)目股權(quán)所得資金將有助于抵消綠景的負(fù)向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，但其流動(dòng)性預(yù)計(jì)仍將吃緊。”惠譽(yù)表示。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示：“今年前三個(gè)季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)、行業(yè)信心仍處在低位，國(guó)慶黃金周市場(chǎng)表現(xiàn)也不好。因此從房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展預(yù)期上看，若白石洲項(xiàng)目2023年預(yù)售，能否帶來較強(qiáng)的銷售表現(xiàn)還存在較大的不確定性，這一方面與深圳樓市的整體狀況有關(guān)，另一方面也與項(xiàng)目采取的營(yíng)銷策略有關(guān)。”（港灣財(cái)經(jīng)出品）

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