萬 科Ａ(000002)06月05日在投資者關(guān)系平臺(tái)上答復(fù)了投資者關(guān)心的問題。

投資者：如何看待房地產(chǎn)的發(fā)展？

(相關(guān)資料圖)

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，可查閱公司年報(bào)的“致股東”部分，以及公司2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)紀(jì)要。

投資者：公司定增150億，3月初已股東大會(huì)通過，為何還沒提交深交所受理！

萬 科Ａ董秘：感謝您對(duì)的關(guān)注。公司于2023年5月19日收到深圳證券交易所出具的通知，深交所對(duì)公司報(bào)送的向特定對(duì)象發(fā)行股票的申請(qǐng)文件進(jìn)行了核對(duì)，決定予以受理。詳情請(qǐng)見公司5月21日發(fā)布的公告。

投資者：目前萬科還有很高的有息負(fù)債。而王石推崇的大和房屋模式，最終運(yùn)營(yíng)的有息負(fù)債比率為0，請(qǐng)問貴公司CPO預(yù)計(jì)要用多久，逐步將有息負(fù)債降到為0?預(yù)計(jì)需要多少年？當(dāng)然這個(gè)屬于判斷范疇，跟房地產(chǎn)開發(fā)周期的判斷有關(guān)系。但是還是希望能給一個(gè)粗略的答案。謝謝。

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。萬科長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，這是我們實(shí)現(xiàn)安全、持續(xù)發(fā)展以及獲得金融機(jī)構(gòu)等各方長(zhǎng)期信任支持的重要基礎(chǔ)。在融資上，公司會(huì)繼續(xù)保持多元化的融資通道，保持融資總量基本穩(wěn)定，保有融資彈性，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，確保信用安全。融資始終是為有質(zhì)量的發(fā)展服務(wù)，公司融資的安排會(huì)與公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)水平相適配。具體融資節(jié)奏會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)情況靈活調(diào)整。

投資者：請(qǐng)問物流和公寓業(yè)務(wù)Reits發(fā)行是否有時(shí)間表，能否介紹一下相關(guān)工作的進(jìn)展，謝謝！

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司會(huì)密切關(guān)注監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)于REITs的表態(tài)，并積極研究相關(guān)政策和資本市場(chǎng)的創(chuàng)新方式。關(guān)于公司發(fā)行REITs的計(jì)劃，您也可以參考萬科官網(wǎng)《萬科2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)實(shí)錄》。

投資者：董秘您好，在過去一段時(shí)間里，公司的股價(jià)持續(xù)低于凈資產(chǎn)賬面價(jià)值。在貨幣政策相當(dāng)寬松且公司債務(wù)融資途徑暢通的情況下，建議公司審慎評(píng)估A股定增安排對(duì)加權(quán)資本成本和對(duì)原股東權(quán)益攤薄的負(fù)面影響。如公司決定取消定增計(jì)劃，請(qǐng)及時(shí)予以公告，謝謝！

萬 科Ａ董秘：謝謝您的關(guān)注。

投資者：房地產(chǎn)的寒冬什么時(shí)候可以過去？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。對(duì)于新房市場(chǎng)，公司認(rèn)為需求上有天花板，下有保底線，短期雖然市場(chǎng)有起伏，但總體仍然處于溫和恢復(fù)的階段。有關(guān)公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，可查閱公司年報(bào)的“致股東”，以及公司2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)紀(jì)要。

投資者：請(qǐng)問公司增發(fā)價(jià)定下來了嗎？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司于2023年5月19日收到深圳證券交易所出具的通知，深交所對(duì)公司報(bào)送的向特定對(duì)象發(fā)行股票的申請(qǐng)文件進(jìn)行了核對(duì)，決定予以受理。公司本次向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)尚需通過深交所審核，并獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)作出同意注冊(cè)的決定后方可實(shí)施。

投資者：請(qǐng)問五一節(jié)公司的銷售數(shù)據(jù)有統(tǒng)計(jì)嗎？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司2023年五一假期（4.29-5.3）的認(rèn)購(gòu)金額相比去年同期略有上升。2023年5月份公司實(shí)現(xiàn)銷售金額329.4億元，較22年同期上升7.1%。

投資者：請(qǐng)問深圳地鐵集團(tuán)會(huì)參與增發(fā)嗎？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。深鐵集團(tuán)是公司的第一大股東，但不是控股股東，根據(jù)《上市公司證券發(fā)行注冊(cè)管理辦法》規(guī)定，深鐵集團(tuán)無法在預(yù)案階段提前確定為發(fā)行對(duì)象。后續(xù)如公司獲準(zhǔn)發(fā)行，深鐵集團(tuán)將綜合中國(guó)證監(jiān)會(huì)、香港聯(lián)交所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)，特別是注冊(cè)制新規(guī)要求，結(jié)合自身情況進(jìn)行綜合研判。

投資者：泰禾集團(tuán)已經(jīng)退市了，公司為什么不終止與其簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議呢？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。相關(guān)交易的先決條件尚未達(dá)成，協(xié)議并未生效。

投資者：根據(jù)貝萊德集團(tuán)調(diào)研我愛我家的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表可知，我愛我家預(yù)計(jì)由于新房供給量逐步下降等原因，結(jié)合國(guó)際一般存量房交易規(guī)模占比情況，在2030年之前將超過新房交易規(guī)模。請(qǐng)問在新房市場(chǎng)開發(fā)速度很可能放緩，市場(chǎng)上升空間收窄的情況下，公司是否計(jì)劃通過自行建立公司或者收購(gòu)我愛我家等頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等方式積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型，一方面擴(kuò)大收入來源，另一方面也為未來行業(yè)收縮的風(fēng)險(xiǎn)積極謀劃退路?

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司的銷售模式主要分為代銷和自有渠道銷售兩種模式，具體會(huì)根據(jù)項(xiàng)目所在城市特點(diǎn)以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)靈活采用相匹配的銷售策略。

投資者：你好，關(guān)于22年分紅方案，我今天看到港股公告22年期末派息除權(quán)日是6月19日，是董事會(huì)預(yù)案，但問題是，股東大會(huì)批準(zhǔn)也要6月30日，即使是港股，也不能在股東大會(huì)批準(zhǔn)之前出除權(quán)吧！！董事會(huì)的這個(gè)預(yù)案是不是搞錯(cuò)了？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。2022年分紅方案尚需公司年度股東大會(huì)審議通過后方可實(shí)施，敬請(qǐng)留意相關(guān)公告。

投資者：公司不要增發(fā)新股了，財(cái)務(wù)狀況很好了，下面該賣的賣，不好的產(chǎn)業(yè)該割的割，好好活下去，別瞎折騰了。

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司本次向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)尚需通過深交所審核，并獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)作出同意注冊(cè)的決定后方可實(shí)施，存在不確定性。公司將根據(jù)該事項(xiàng)的進(jìn)展情況按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

投資者：港幣-人民幣雙柜臺(tái)模式，即將于6月19日推出。公司剛增發(fā)完成的H股，現(xiàn)在公司H股就已經(jīng)大幅度的低于增發(fā)價(jià)。建議：增設(shè)人民幣柜臺(tái)，增加在香港市場(chǎng)的流動(dòng)性。公司港股的估值那么的低，為什么不給公司的港股提供人民幣雙柜臺(tái)增加流動(dòng)性？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。

投資者：面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不可逆下滑，請(qǐng)問公司有什么策略能夠在行業(yè)低迷期化危險(xiǎn)為機(jī)會(huì)？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司認(rèn)為新房需求上有天花板，下有保底線，短期市場(chǎng)有一些上下起伏是正常的。比起短期走勢(shì)，對(duì)于公司而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)，行業(yè)未來的趨勢(shì)是開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重。在確保經(jīng)營(yíng)安全底線的基礎(chǔ)上，公司會(huì)圍繞著這個(gè)選擇開展自身的工作，做好自己的事情。

投資者：萬科今年的股東大會(huì)何時(shí)開？

萬 科Ａ董秘：感謝你的關(guān)注。公司2022年度股東大會(huì)將于2023年6月30日召開，詳見公司發(fā)布的《關(guān)于召開2022年度股東大會(huì)的通知》。

投資者：公司凈資產(chǎn)達(dá)到20.62，請(qǐng)問公司如果定增價(jià)大幅低于凈資產(chǎn)，對(duì)于大股東深鐵來說是不是相當(dāng)于國(guó)有資產(chǎn)的流失？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司本次向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)尚需通過深交所審核，并獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)作出同意注冊(cè)的決定后方可實(shí)施，存在不確定性。公司將根據(jù)該事項(xiàng)的進(jìn)展情況按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

投資者：萬科計(jì)劃這次增發(fā) 而現(xiàn)在的股價(jià)是如此之低 相當(dāng)于凈資產(chǎn)七成不到 如此增發(fā)有失公允建議取消今年分紅 并發(fā)行可轉(zhuǎn)債補(bǔ)充差額或者保持分紅并發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式籌集資金

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司本次向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)尚需通過深交所審核，并獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)作出同意注冊(cè)的決定后方可實(shí)施，存在不確定性。公司將根據(jù)該事項(xiàng)的進(jìn)展情況按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

投資者：請(qǐng)問廣信資產(chǎn)包處置進(jìn)展如何？是不是已經(jīng)成為公司的大包袱？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。廣信資產(chǎn)包目前還在持續(xù)盤活，過程中涉及不良資產(chǎn)、土地整理等問題，已經(jīng)逐步的清晰明朗。

投資者：在廣信資產(chǎn)包內(nèi)，2022年竣工面積為1.97萬平方米，而整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)211萬平方米。請(qǐng)問這會(huì)為萬科帶來多大的互面影響？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目于2020年開工，2021年首次開盤銷售，目前還在持續(xù)盤活中，過程中涉及的不良資產(chǎn)、土地整理等問題，已經(jīng)逐步的清晰明朗。隨著對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)，未來的開發(fā)竣工規(guī)模也會(huì)逐步增長(zhǎng)。

投資者：保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展，萬通地產(chǎn)更名為萬通發(fā)展，這之后相關(guān)公司估值相對(duì)來說都有了一定的提升。作為多元化發(fā)展的萬科，萬科A這個(gè)名字有些古早，是否可以考慮更名為萬科發(fā)展或中國(guó)萬科？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。

投資者：董秘：現(xiàn)在市場(chǎng)利率下行，國(guó)家指導(dǎo)降低貸款利率服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大背景下，公司的實(shí)際貸款利率現(xiàn)在大概是多少？與去年同期的貸款相比下降多少個(gè)PB？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司2022年度新增融資的平均成本為3.88%。截至2022年底，公司銀行貸款方面的融資成本區(qū)間為3.0%至Hibor按約定比例上浮之間。今年以來公司銀行貸款的融資成本仍然保持在較低水平，您可關(guān)注公司定期報(bào)告。

萬科A2023一季報(bào)顯示，公司主營(yíng)收入684.74億元，同比上升9.27%；歸母凈利潤(rùn)14.46億元，同比上升1.16%；扣非凈利潤(rùn)6.46億元，同比下降40.92%；負(fù)債率77.2%，投資收益5.78億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用12.37億元，毛利率15.45%。

該股最近90天內(nèi)共有22家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，買入評(píng)級(jí)20家，增持評(píng)級(jí)2家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為20.8。近3個(gè)月融資凈流入4.49億，融資余額增加；融券凈流入443.27萬，融券余額增加。根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力的護(hù)城河良好，盈利能力一般，營(yíng)收成長(zhǎng)性一般。財(cái)務(wù)可能有隱憂，須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應(yīng)收賬款/利潤(rùn)率近3年增幅、存貨/營(yíng)收率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流/利潤(rùn)率。該股好公司指標(biāo)2星，好價(jià)格指標(biāo)3.5星，綜合指標(biāo)2.5星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）

萬 科Ａ（000002）主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)。

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