（原標(biāo)題：逆勢(shì)穩(wěn)增長(zhǎng)，榮盛發(fā)展的韌性）

《投資時(shí)報(bào)》記者 張嘉

10月8日午間，榮盛發(fā)展發(fā)布公告，披露了2021年9月份銷(xiāo)售情況。2021年9月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積100.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 35.10%；簽約金額111.29億元，同比增長(zhǎng)48.19%。

2021年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積816.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.54%；累計(jì)簽約金額923.17億元，同比增長(zhǎng)25.24%。上述簽約面積和金額統(tǒng)計(jì)口徑包含公司參與投資的全部房地產(chǎn)項(xiàng)目。

在眾多房企9月銷(xiāo)售同比下滑的時(shí)刻，榮盛發(fā)展逆勢(shì)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，讓人看到這家老牌房企的韌性。

從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了最嚴(yán)格的監(jiān)管時(shí)代。整個(gè)行業(yè)“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)繼續(xù)保持不變，三道紅線、房貸集中管理、土拍兩集中等政策相繼落地。

在嚴(yán)格的政策調(diào)控下，今年二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)略顯低迷，主要幾大地產(chǎn)指數(shù)均跑輸大盤(pán)。縱向來(lái)看，目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年最低水平。

但在這種情況下，仍然有部分地產(chǎn)股被明星基金經(jīng)理堅(jiān)定持有，甚至逆勢(shì)加倉(cāng)。究其原因，企業(yè)的價(jià)值是由行業(yè)發(fā)展和自身業(yè)務(wù)水平共同作用的。

作為地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，榮盛發(fā)展今年上半年不僅經(jīng)營(yíng)上保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善，債務(wù)優(yōu)化也有明顯的進(jìn)步。

全國(guó)化布局依然是榮盛發(fā)展的亮點(diǎn)之一。公司透露，在深耕河北的同時(shí)，未來(lái)京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中的占比將分別是30%、30-35%、30%。這樣一個(gè)較為均衡的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，也為榮盛發(fā)展的穩(wěn)步前進(jìn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

穩(wěn)中求勝

榮盛發(fā)展的穩(wěn)，首先體現(xiàn)在銷(xiāo)售上。

上半年，榮盛的合同銷(xiāo)售金額為599.22億元，同比增長(zhǎng)24.26%，完成年度簽約計(jì)劃的46.09%；營(yíng)收342.24億元，同比上升30.85%。

再看土儲(chǔ)，土儲(chǔ)是房企的彈藥。

截至期末，榮盛錄得總土儲(chǔ)3741.25萬(wàn)方，平均土地成本為3252元/平，相應(yīng)貨值為4014億，權(quán)益占比為83.53%。存續(xù)比為3.6年。結(jié)合上半年銷(xiāo)售情況，全年1300 億銷(xiāo)售的目標(biāo)可期。

債務(wù)優(yōu)化方面，榮盛也下了功夫的。如果說(shuō)銷(xiāo)售和土儲(chǔ)是房企的體重，那么債務(wù)就是房企的體脂率。

三道紅線里，榮盛兩條達(dá)標(biāo)一條貼線。長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)優(yōu)化較為明顯。

榮盛發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.8%，凈負(fù)債率為66.5%，現(xiàn)金短債比為1.16。其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率較期初優(yōu)化2.97%，凈負(fù)債率較期初大幅下降13.68%。

尤其是長(zhǎng)短債，上半年榮盛短期負(fù)債占比為 34.2%，同比下降9.7%；長(zhǎng)期負(fù)債占比為 65.8%，同比上漲9.7%。

而在利潤(rùn)方面，雖然榮盛發(fā)展上半年歸母凈利潤(rùn)25.33億元，同比略有下降，但仔細(xì)分析就能發(fā)現(xiàn)，利潤(rùn)下滑是行業(yè)形勢(shì)與城市布局優(yōu)化下的短期困難。

首先是行業(yè)整體的變化，調(diào)控加緊。

在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主基調(diào)之下，“三紅線”“兩集中”等重磅政策陸續(xù)出臺(tái)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年前７個(gè)月，全國(guó)各地針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控合計(jì)352次。

上有限價(jià)政策，下有地價(jià)攀升，導(dǎo)致行業(yè)毛利率普遍下降。雖然榮盛整體毛利率為25.8%，仍處于行業(yè)中上游水平。

再加上少數(shù)股東損益的數(shù)額明顯提升，這項(xiàng)數(shù)據(jù)在2021年上半年錄得3.7億元，占比營(yíng)收12.8%，而2020年同期則為負(fù)數(shù)，所以對(duì)今年的利潤(rùn)造成了一定影響。

不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，真正值得注意的第三個(gè)原因，2021年榮盛的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中，環(huán)京占比降低了不少。

今年上半年，榮盛在長(zhǎng)三角銷(xiāo)售占比達(dá)到了36.2%，已經(jīng)超過(guò)占比27.7%的京津冀。剩下的主要為中西部占比18.8%，珠三角以及其它區(qū)域占比17.4%。

而榮盛本身毛利率最高的區(qū)域就是大本營(yíng)河北省，為31.68%，在其他省份毛利率則相對(duì)較低，比如江蘇省、山東省和河南省的毛利潤(rùn)率分別是 26.57%、25.74%和 14.10%。

再結(jié)合業(yè)績(jī)會(huì)上榮盛發(fā)展副總裁秦德生的發(fā)言：“上半年，長(zhǎng)三角項(xiàng)目平均毛利潤(rùn)大概8%~15%，京津冀毛利潤(rùn)要高很多，大約在15~30%。”

此消彼長(zhǎng)之下，榮盛的整體毛利率就被拉低了。

走出環(huán)京

那京津冀地區(qū)的銷(xiāo)售額占比降低，是好事還是壞事呢？

短時(shí)間內(nèi)它確實(shí)造成了毛利率的下降，但從公司布局來(lái)看，這代表著目前榮盛的城市布局更平衡、更健康。

此前榮盛重倉(cāng)京津冀，公司業(yè)績(jī)和地方市場(chǎng)的聯(lián)系太緊密。而京津冀，尤其是環(huán)京地區(qū)畢竟是政策重點(diǎn)關(guān)照對(duì)象，所以此前也出現(xiàn)過(guò)環(huán)京興，榮盛興的捆綁現(xiàn)象。

因此，榮盛發(fā)展副總裁林洪波在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“未來(lái)公司將優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，京津冀的土儲(chǔ)會(huì)控制在30%，優(yōu)先布局內(nèi)生性需求的城市，如滄州、石家莊，長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備保持穩(wěn)定在30%-35%，尤其是要關(guān)注長(zhǎng)三角下半年市場(chǎng)變化帶來(lái)的機(jī)會(huì)。另外，大灣區(qū)和中西部的布局在30%左右。預(yù)計(jì)全年回款在1050億元，總體土地支付額度會(huì)控制在回款額的40%以內(nèi)。”

從這個(gè)方面來(lái)看，毛利率的下降更多的是榮盛優(yōu)化城市布局、開(kāi)辟新市場(chǎng)遇到的短期困難。立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，河北王必須走出河北，背靠河北發(fā)展全國(guó)。在新市場(chǎng)的開(kāi)辟中，毛利率與大本營(yíng)有差距是正常的，也是在進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)會(huì)遇到的挑戰(zhàn)。

在榮盛發(fā)展召開(kāi)的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事長(zhǎng)耿建明表示：“公司目前的任務(wù)是去庫(kù)存，搶抓回款，放棄規(guī)模，審慎投資，做好長(zhǎng)期的思想準(zhǔn)備，管理好公司流動(dòng)性。”

我們對(duì)照中報(bào)來(lái)看，財(cái)務(wù)情況確實(shí)符合榮盛目前的發(fā)展戰(zhàn)略，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是求穩(wěn)。其實(shí)耿建明一直以來(lái)都以做事嚴(yán)謹(jǐn)有態(tài)度的實(shí)干家著稱(chēng)。在眼前行業(yè)環(huán)境下，冒進(jìn)不如求穩(wěn)，而對(duì)于榮盛來(lái)說(shuō)，主動(dòng)優(yōu)化城市布局，改善財(cái)務(wù)情況才是明智之舉。

之所以榮盛的股票市場(chǎng)有所波動(dòng)，更多的是受到6月商票兌付風(fēng)波的影響，盡管榮盛發(fā)展已經(jīng)辟謠，但是股票市場(chǎng)就是容易受到股民信心的影響。

再加上近期地產(chǎn)股大多跌跌不休，投資者內(nèi)心有一些疑慮也是人之常情。根據(jù)西南證券研報(bào)顯示，主動(dòng)偏股型基金的地產(chǎn)倉(cāng)位已經(jīng)連續(xù)六季度下降，截至2021年二季度僅為0.9%，處于歷史最低水平。

這個(gè)時(shí)候，其實(shí)最重要的反而是信心。

根據(jù)榮盛發(fā)展8月4日發(fā)布的《關(guān)于榮盛創(chuàng)業(yè)投資有限公司計(jì)劃繼續(xù)增持公司股份的公告》，榮盛發(fā)展控股股東，榮盛控股股份有限公司的控股子公司，榮盛創(chuàng)業(yè)投資有限公司計(jì)劃自2021年8月4日起六個(gè)月內(nèi)，以不低于1億元增持公司股份。

這就是拿真金白銀表達(dá)自信。

總體來(lái)看，榮盛發(fā)展在上半年，不管是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，還是土儲(chǔ)情況、債務(wù)優(yōu)化情況，都有明顯的進(jìn)步。尤其是公司主動(dòng)調(diào)整城市布局，適應(yīng)行業(yè)新的發(fā)展進(jìn)程，這是有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和大格局才能做的判斷。也只有立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，勤修內(nèi)功，公司才能在新的時(shí)代挑戰(zhàn)中脫穎而出。

關(guān)鍵詞： 逆勢(shì) 增長(zhǎng) 榮盛 發(fā)展