一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”正式打響！

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8月30日，據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站，廣州市人民政府辦公廳日前發(fā)布了通知，優(yōu)化廣州市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

下午，廣州住建局發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》 的解讀，政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以2023年8月18日為界：2023年8月18日0：00前簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行；2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱

上周，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著《通知》的發(fā)布，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領(lǐng)域的一項(xiàng)重磅政策，對于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購房市場，有提振信心的作用。

廣州放松之后 深圳將接棒？

政策導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，接下來一二線城市將如何發(fā)力？還有哪些政策空間？市場對此充滿期待。見聞君此前指出，目前仍在實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中，一線城市核心地帶之外的地區(qū)都存在限購解綁可能：

8月初，鄭州打響樓市松綁第一槍，放開限售、契稅全免、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸。關(guān)于效果，鄭州一市場人士表示，無論是新房還是二手房，新政對市場有一定影響，帶看量有所增加，促進(jìn)了一些轉(zhuǎn)化率。但這只針對改善型個(gè)別熱銷樓盤，對剛需影響并不大，購房者持觀望情緒很重。據(jù) CRIC 不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，全國至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但北上深等 13個(gè)核心城市仍在執(zhí)行較為嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸政策。

據(jù)中證金牛座此前報(bào)道，近期還有市場消息稱，刺激樓市銷售的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策或?qū)⒃谏钲诼涞亍＝帐袌錾嫌袀髀劮Q，深圳各銀行已開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有多大影響？

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對于一線城市影響最大。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，廣州此次政策將“以家庭為單位”來認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，超出市場預(yù)期，意味著可以釋放出更多的需求；該政策既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定，最終有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，限購從來不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。不松信貸，市場不會(huì)出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過去中國房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開端，或松或緊。認(rèn)房又認(rèn)貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是誤傷了剛改、改善需求。在他看來，現(xiàn)在全國三四線城市已經(jīng)無政策可寬松，出臺(tái)政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，“認(rèn)房不認(rèn)貸”應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬元。

以下是新華社對“認(rèn)房不用認(rèn)貸將為購房者帶來哪些實(shí)惠”的解讀：

多家銀行回應(yīng)“存量房貸利率下調(diào)”

此外，市場普遍關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)——存量房貸利率調(diào)整，多家銀行在半年度業(yè)績會(huì)上作出了回應(yīng)。

多位銀行高管表示，存量房貸利率調(diào)整是大勢所趨，當(dāng)前銀行已經(jīng)對存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行了相關(guān)評估，并已做了相關(guān)預(yù)案。

8月29日，農(nóng)業(yè)銀行副行長林立表示，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。在有關(guān)政策方案明確之后，農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實(shí)施。

8月28日，招商銀行行長助理彭家文表示，LPR貸款利率下調(diào)的空間還是存在的，存量房貸利率的調(diào)整大概率要實(shí)施。招行已制定相應(yīng)預(yù)案，但還沒有最終的方案。

同日，華夏銀行行長關(guān)文杰表示，存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對各家銀行產(chǎn)生一定的影響，華夏銀行將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展。

8月25日，中信銀行副行長謝志斌在該行半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場的動(dòng)向，也對該行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。

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